Как оценить стоимость собственной квартиры перед продажей

Если вы спросите у своих знакомых, недавно продавших квартиру: «Какой этап продажи был для вас самым сложным?», они, скорее всего, ответят: «Правильно оценить жилье». И будут иметь в виду не столько усилия, затраченные на изучение ценовых тенденций рынка недвижимости, сколько эмоциональные переживания и сомнения по поводу правильности принятого решения.

Безусловно, каждый продавец желает реализовать свой товар по максимально высокой цене. Да только вот найдутся ли покупатели на такой продукт? И сколько придется их ждать?

Безосновательно занизить стоимость квартиры – значит, не знать проблем с предложениями, но, в то же время  - обокрасть самого себя, недополучить полагающуюся прибыль.

Предлагаю сегодня поговорить о нюансах оценки выставленной на продажу квартиры, о факторах,  влияющих на ее стоимость, о том, как понять, что вы выбрали правильную ценовую политику, и о том, стоит ли обращаться за помощью к профессионалам.

Ну, а теперь по порядку. Из чего обычно исходят люди, назначая продажную цену своей квартиры? Из средних цен на аналогичное жилье, сложившихся в определенный промежуток времени на определенной территории. Простыми словами, человек покупает свежую газету с объявлениями и смотрит, почем продают свое жилье его земляки. И нужно сказать, в этом способе оценки нет ничего предосудительного. Он вполне оправдывает себя.  Но тут есть свои секреты, и я готов ими с вами поделиться.

Один из постулатов науки под названием «статистика» гласит: чем больше выборка, тем меньше погрешность. В нашем случае это означает, что чем больше объявлений вы просмотрите, тем легче будет правильно определиться с оптимальной ценой. Не стоит ограничиваться двумя - тремя предложениями. Лучше не полениться и прочитать (причем за разные периоды) 10-20. А еще лучше ознакомиться с предложениями за три -шесть месяцев. «Чем же лучше?» – спросите вы. А тем, что при таком подходе вам удастся нивелировать случаи явного демпинга, спекуляций или просто ценовой безграмотности. Профессиональный риэлтор всегда имеет в своем распоряжении большую базу выставленных на продажу квартир, Во многом благодаря именно этому ему не составляет труда определить «правильную» стоимость любого жилья.

Здесь, правда, следует делать скидку на следующий момент. Дело в том, что цена квартиры, указанная в объявлении, и цена, по которой она реально будет продана, часто не совпадают. В газетных объявлениях большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья – оставляют себе возможность маневрирования в процедуре торгов. Поэтому, если вы твердо намерены продавать квартиру без торга и оговариваете это условие в объявлении, лучше несколько отступить от средней стоимости аналогичного жилья в сторону уменьшения.

На что еще хотелось бы обратить внимание. Нельзя «стричь» все квартиры под одну гребенку. Цены на них зависят от множества факторов и могут значительно варьироваться даже в пределах одного населенного пункта. Давайте назовем основные из этих факторов:

- престижность района, в котором находится квартира;

- юридическая «чистота» квартиры (квартира без долгов, в которой не прописаны несовершеннолетние дети или инвалиды, не являющаяся предметом залога, не участвующая в каких-либо сомнительных схемах и т.п.);

- техническое состояние постройки, в которой находится квартира;

- расположение в доме;

- общая площадь и планировка;

- состояние квартиры;

- безопасность (наличие охраняемой территории, консьержа, домофона).

Нет смысла подробно останавливаться на каждом из указанных факторов. Человеку без специальных знаний и опыта работы в сфере недвижимости нелегко дать им надлежащую оценку. Да, в общем-то, и не нужно. Гораздо проще выяснить цену на квартиры аналогичной площади, расположенные в максимальной близости от вашего жилья (на одной улице или даже в одном доме) и посмотреть, как долго эти квартиры продаются по указанной цене. Если, к примеру, одно и то же объявление попадается вам на глаза уже более полугода, значит, скорее всего, цена явно завышена.

Я посоветовал бы также не ограничиваться одной-двумя последними газетами с объявлениями. Полную картину динамики цен на недвижимость легче составить, еслиотслеживать объявления о продаже регулярно, в течение, по крайней мере, нескольких месяцев либо получить соответствующие сведения у местных риэлторов. Такой подход дает возможность прочувствовать «дыхание» рынка недвижимости и стать полноправным игроком на этом поле.

Если вы видите, что цены на жилье падают, лучше предложить свою квартиру по цене, немного ниже рыночной. В такой ситуации можно соглашаться на предложения покупателей с ипотекой или другими медленными деньгами -  к тому моменту, когда вы получите расчет сумма, полученная вами будет превосходить стоимость квартиры. Если же наоборот, стоимость жилья увеличивается,  лучше придерживаться среднерыночных цен, но при этом иметь дело с покупателем, готовым расплатиться что называется «на месте».

Многие продавцы идут по пути «прощупывания рынка», которое сводится к следующим действиям. Квартира выставляется на продажу по цене, слегка превышающей среднерыночную и продавец ожидает, дает время появиться покупателю. Если никто не соблазнился – немного снижает цену.  Никакой реакции – еще немного. До тех пор, пока не появятся первые клиенты. Метод, безусловно, работает на нужный результат, но имеет и негативный эффект. Большая часть покупателей и их агентов отслеживает предложения продавцов. За квартирой, которая продается долгое время и цена при этом регулярно снижается закрепляется негативный имидж. Часть покупателей приходит к мысли, что в квартире есть дефекты, другая часть – выжидает, пока цена не упадет до крайне привлекательного уровня. Использовать этот метод ориентирования в рынке стоит очень осторожно и только как дополнение к другим.

Такое бывает редко, но может случится, что спрос на рынке недвижимости превзойдет ваши ценовые ожидания. Если ваш телефон стал красным от звонков, а посетители пошли нескончаемой вереницей, значит, вы, скорее всего, продешевили. В этот момент важно не поддаться на уговоры вдохновленных покупателей и не отдать квартиру дешевле, чем ее реально можно продать. Лучше слегка «накинуть» цену и повторить процедуру сначала. Когда станет ясно, что выставить дороже уже не получится, можно с чистой совестью заключать договор.

Оптимальной следует считать ситуацию, когда на одно- двухкомнатную квартиру приходит посмотреть 1-3 человека в неделю, а на трех-четырехкомнатную – такое же количество людей в месяц. Тогда можно быть уверенным в адекватности заявленной стоимости собственного жилья.

Да, такой способ продажи  не назовешь «экспресс-методом». Зато не будет мучительных сожалений о том, что «можно было сторговаться и подороже».

Также стоит заранее подумать о том, кто является потенциальным покупателемвашей квартиры, какими мотивами будет руководствоваться и сколько будет готов заплатить. Если, к примеру, вы проживаете в доме, с одной стороны которого находится детский садик, а с другой – школа, значит, велика вероятность того, что вашей квартирой заинтересуется семья с маленькими детьми. Именно такие покупатели по достоинству оценят выгоды от покупки именно вашей квартиры и дадут максимальную цену.

Если же ваша квартира расположена с торца дома на первом этаже, мимо постоянно ходит множество людей, то для семьи с детьми такая покупка не будет интересна, а вот предприниматели возможно захотят открыть там магазин или офис, и при должной подаче, за такую квартиру могут еще и побороться к вашей немаленькой выгоде.

Понимание того, какому покупателю нужна ваша квартира, позволит вам дать правильную рекламу и получить покупателей готовых заплатить за все ее достоинства.

При оценке своего жилья очень важно соблюдать объективность, относиться к квартире как к товару. Очень часто человек читает объявление: «Продается квартира такой-то площади в таком-то районе за такую-то цену».

«О, квартира, по параметрам полностью совпадающая с моей! Но моя-то, несомненно, лучше. Значит, и цену я назначу повыше». А если подумать: чем, собственно, лучше? Только тем, что в ней проживает он? Такое субъективное суждение часто мешает адекватно оценить жилье, что в итоге приводит к потере времени и душевных сил.

«Если все так сложно, может, обратиться к специалисту» – возможно, скажет читатель. Давайте подумаем вместе, а к кому?

Специалистами в этой сфере считаются лицензированные оценщики и риэлторы.

Заключение профессионального оценщика оформляется в виде отчета. Но не стоит возлагать на него слишком большие надежды. Без него, конечно, не обойтись в случае оформления ипотеки. Для обычного же покупателя указанный отчет – не более, чем красивая бумага: люди привыкли доверять своим ощущениям, а не документам.

Услуги риэлтора могут оказаться более полезными. Как я уже упоминал, риэлтор имеет возможность пользоваться солидной базой выставленного на продажу жилья, к тому же, он всегда в курсе последних событий на рынке недвижимости. Поэтому, его оценке можно доверять при условии, что он – настоящий профессионал своего дела, хорошо ориентирующийся в нужном секторе рынка недвижимости, да и просто  порядочный человек.

В любом случае следует помнить, что даже правильная оценка стоимости квартиры не гарантирует ее быструю продажу. Предложений жилья в Кушве предостаточно. Поэтому очень важно научиться вести переговоры с теми людьми, которые заглянули к вам «на огонек», и находить компромиссные решения. До момента продажи квартиры не стоит терять контакт с покупателями, с которыми не удалось прийти к общему знаменателю. Ситуация может измениться, и предложения, кажущиеся неприемлемыми вчера, сегодня могут быть рассмотрены в качестве подходящего варианта. 

 

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/