20 сентября 2012, 22:14 Агентство недвижимости «Домашний очаг»

Юридическая чистота сделки с недвижимостью

Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести следующие действия:

Экспертиза правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения:
Наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок
1. Основной правоустанавливающий документ:

Возникновение прав собственности на недвижимость
Основания возникновения	Правоустанавливающие документы
Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую совместную или общую долевую формы собственности	Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции. Свидетельство о собственности на жилище.
Приватизация комнаты с выкупом освободившейся комнаты	Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции. Свидетельство о собственности на комнату. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции.
Покупка (квартиры, дома, комнаты, доли в них)	Договор купли-продажи, зарегистрированный в органах юстиции.
Дарение (квартиры, дома, комнаты, доли в них)	Договор дарения зарегистрированный в органах юстиции.
Мена (квартиры, дома, комнаты, доли в них и на движимое имущество)	Договор мены зарегистрированный в органах юстиции.
Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания, содержания или с иждивением)	Договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции.
Приобретение недвижимости путем наследования (по закону или завещанию).	Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции.
Приобретение недвижимости супругами на общие средства во время брака.	Свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в органах юстиции.
Перераспределение, определение или выдел долей.	Договор распределения долей, зарегистрированный в органах юстиции.
Строительство дома.	Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Справка о регистрации строения в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции.
Выплата пая ЖСК, ЖК (Жилищный кооператив).	Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции. Свидетельство о собственности на жилище.
Исполнение решения суда.	Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции или исполнительный лист.

2. Свидетельство о государственной регистрации права
3. Справка БТИ (техническая информация и оценка)
4. Справка паспортной службы формы
Отсутствие лиц, права которых были ущемлены
5. Постановление органов опеки и попечительства
6. Доверенность
Проверка правомочий законных представителей
7. Согласие супруга
8. Справка из Росреестра об отсутствии обременений

Проверка продавца:
1. Проверка документов удостоверяющих личность:
паспорт гражданина РФ; заграничный паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего, военный билет; свидетельство о рождении ребенка; паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство. На что необходимо обратить внимание? Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов. Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зареги стрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.
2. Проверка дееспособности продавца:
Справка из наркологического диспансера и справка из психоневрологического диспансера.

Проверка "истории квартиры":
1. "История" сделок

Основания признания сделок с недвижимостью недействительными.
Схема признания.	Основания.
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку.	Ст. 171 ГК РФ.
2. Нарушение прав совершеннолетних.	Ст. 37, 175 ГК РФ, Закон РФ ?О внесении изменений в Закон РФ ?О приватизации жилищного фонда в РФ?.
3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии.	Ст. 177 ГК РФ.
4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение	Ст. 178 ГК РФ.
5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность)	Ст. 183 ГК РФ.
6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства).	Ст. 40 Конституции РФ.
7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых.	Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.
8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.	Ст. 170 ГК РФ.
9. Нарушение преимущественного права покупки.	Ст. 170, 250 ГК РФ.
10. Совершение сделки под влиянием обмана.	Ст. 179 ГК РФ.
11. Нарушение процедуры принятия наследства.	Раздел VII ГК РСФСР 1964г.
12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью.	Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.
13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.	Ст. 256 ГК РФ.
14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов.	Ст. 168 ГК РФ.
15. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставленных лиц.	Ст. 170, 179 ГК РФ.
16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.	Ст. 170 ГК РФ.
17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре.	Ст. 170 ГК РФ.
18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу.
19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного проживания.
20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ.	Ст. 62 ЖК РФ.
21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.	Ст. 173 ГК РФ.
22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях).	Ст. 179 ГК РФ.
23. Мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры).	Ст. 170 ГК РФ, ст. 74Ж К РСФСР.
24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий.	Ст. 12 Основ Законодательства о нотариате.

2. "История" прописки (регистрации)

На основании вышеперечисленных экспертиз можно сделать заключение о возможности оспаривания прав собственности в будущем. Мы привели далеко не исчерпывающий перечень возможных проверок. Это и не возможно, поскольку практика совершения сделок с квартирами не ограничивается типовыми случаями. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные проверки, а от сбора некоторых перечисленных документов можно и отказаться. Все решать самим участникам сделки.

Источник http://www.kb-yarmarka.ru

_________________________________________________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

Юридическая чистота сделки с недвижимостью

Обсуждение 0