Льгота (имущественный налоговый вычет) по уплате налога на доход для покупателя

 

(Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ, ст.220 )

Отказавшись от данного некогда обещания обеспечить каждую семью отдельной квартирой, наше государство посчитало, что этот отказ необходимо чем-нибудь компенсировать. Одной из таких компенсаций является предоставление покупателям недвижимости так называемого имущественного налогового вычета по уплате налога на доход физических лиц ( пп.2.п.1 ст.220 НК РФ) иначе говоря, государство возвращает покупателю часть денег. Но часто люди, которые самостоятельно пытаются разобраться в правилах, считают, что, теперь уже, 2 000 000 рублей, о которых заходит речь, - это и есть те деньги, которые реально возмещаются. На самом деле вычет – это та часть совокупного годового дохода, с которого вернут уплаченный ранее налог 13%. Но обо всем по порядку!

Размер имущественного налогового вычета 
Согласно пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей (Федеральный закон от 26 ноября 2008 №224-ФЗ, вступает в силу с 01 января 2009г, распространяется на правоотношения, возникшие с 01 января 2008г) без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, таким образом, максимальная сумма, которую государство может вернуть покупателю недвижимости, составляет 260 000 руб.( 13% от 2 000 000 руб.) + 13% от суммы уплаченных по кредитам процентов.

(Примечание: предельный размер вычета в 1 000 000 рублей впервые установлен ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй НК РФ" от 07 июля 2003 года № 110-ФЗ и применяется к доходам граждан, полученным с 01 января 2003 года по 31 декабря 2007г. К доходам за 2001 и 2002 годы применялся предельный размер вычета в 600 000 руб.).

Например, гражданин приобрел квартиру за 900 000 рублей. Вернуть из бюджета он может 900 000 * 13%= 117 000 руб. При этом его "официальная" зарплата составляет за год покупки 400 000 рублей. В следующем году – 500 000 рублей. Таким образом, в эти два года подоходный налог платить не придется, т.е. государство вернет 400 000 х 13% = 52 000 рублей и 500 000 х 13% = 65 000 рублей.

Что покупается 
Важно знать, что законодательством четко прописаны условия предоставления вычетов: 
- по способу приобретения: либо строительство, в том числе долевое участие в строительстве, либо приобретение, т.е. покупка; 
- по местонахождению объекта: Российская Федерация. 
- по виду объекта: строящийся или приобретаемый объект недвижимости: жилой дом, квартира, комната (с 01 января 2007 г. – Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ) или доля (доли) в них, а также права на квартиру, комнату в строящемся доме. 
Поэтому, если Вы покупаете дачу, садовый домик, земельный участок, гараж, нежилое помещение или любую недвижимость за рубежом, то, увы, льготы по налогообложению для Вас не будет. Также надо помнить, что в договорах купли-продажи, свидетельствах о праве собственности должны быть указаны именно жилой дом, квартира, комната и пр., а не жилое строение, апартаменты и т.д.

Покупка квартиры в ипотеку 
Вы воспользовались ипотечным кредитом? Тогда общий размер имущественного налогового вычета, который может быть предоставлен Вам как налогоплательщику, состоит из двух частей. Первая часть — за счет стоимости квартиры (жилого дома, комнаты и долей в них) в сумме до 2 000 000 руб., второй — в размере суммы, направленной налогоплательщиком на погашение процентов по ипотечным кредитам, причем без каких-либо ограничений. Например, «набежало» 2 000 000 руб. на процентах — реально вернуть с этой суммы 13% - 260 000 руб.- из налогов.

Внимания заслуживает тот факт, что о возврате может идти речь только тогда, когда кредит, во-первых, целевой – в нем указано, что он расходуется на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (потребительский кредит не дает такого права, даже если деньги фактически пошли на приобретение жилья!), а во-вторых, выдают его кредитные или иные организации РФ.

Для этого в налоговую инспекцию нужно представить: 
– копию кредитного (ипотечного) договора; 
– копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору; 
– справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом. Об этом сказано в письме УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2007 г. № 28-10/125911.

Если в платежных документах сумма процентов по заемным средствам не будет выделена отдельной строкой, нужно взять в банке справку. В ней должны быть расшифрованы суммы, заплаченные за календарный год и направленные: 
– на погашение основного долга по кредиту (займу); 
– на погашение процентов по кредиту; 
– на прочие цели (комиссии, санкции).

Рефинансирование 
Новый кредит (заключаемый при перекредитовании) используется на погашение ранее полученного и не связан с приобретением жилья. Поэтому на сумму процентов по новому ипотечному кредиту имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Что включается в фактические расходы 
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
• расходы на разработку проектно-сметной документации; 
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; 
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; 
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; 
• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться: 
• расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; 
• расходы на приобретение отделочных материалов; 
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Не включаются в расходы:
• -Затраты на приобретение санитарно-технического оборудования и электроплит к расходам на отделку жилья не приравниваются и в состав имущественного вычета не включаются 
• - расходы на оплату услуг риелтора, получение консультаций, страхование и пр.

Внимательно читайте договор 
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Кто имеет право на вычет, а кто нет 
Чтобы получить вычет, во-первых, необходимо обладать собственно доходом, но не простым, а облагаемым налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). К нему относятся заработная плата, доходы от продажи или аренды имущества, премии, материальная помощь — все, на что начисляется налог 13%. И не подходят пенсии и стипендии, с которых НДФЛ не взимается (соответственно, пенсионеры и студенты не могут воспользоваться льготой, если у них не было доходов, облагаемых НДФЛ), а также прибыль предпринимателей при упрощенном налогообложении (6 и 15%) и прочие виды доходов, например, выигрыши в лотерее и казино.

Может ли иностранный гражданин получить имущественный вычет при покупке жилья в России 
Ответ на этот вопрос зависит от того, является иностранный гражданин резидентом России или нет, т.к. получить имущественный вычет можно только в части доходов, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, т.е. налоговых резидентов.

Также, вычет нельзя получить, если: 
- расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет организации или других лиц (к этому случаю не относится покупка за счет заемных средств); ( н-р, Договор купли-продажи в пользу третьего лица, покупка квартиры совершеннолетнему ребенку родителем (даже если собственником является ребенок (Письмо Минфина России в от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/364 ). 
- сделка по купле-продаже совершается между взаимозависимыми лицами; 
– расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств материнского капитала; 
– расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств, выделенных из бюджета (субсидий).

Если квартиру оплачивает организация 
В этой ситуации налогоплательщик не только не имеет право получить имущественный налоговый вычет, но ещё обязан заплатить налог по ставке 13% от стоимости квартиры, оплаченной за него организацией.

Если сделка совершается между взаимозависимыми лицами ( в т.ч. родственниками): 
Абзац девятнадцатый подпункта 2 пункта 1 статьи 220, где речь идет о взаимозависимых лицах, в новой редакции вступил в силу с 01 января 2008 года. И с этого момента на сделки между родственниками имущественный налоговый вычет согласно п.2.ст.220 не распространяется. До этого в указанном абзаце было указание только на взаимозависимых лиц по п.2.ст.20 НК. Это означало, что на имущественный налоговый вычет имел право человек, купивший жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияние на результаты сделки (например, цену сделки). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в пункте 1 статьи 20 Налогового кодекса РФ. Таким образом, если сделка была совершена между родственниками до 1 января 2008 года, налоговая инспекция вправе отказать в предоставлении имущественного налогового вычета только в том случае, если суд признает таких лиц взаимозависимыми (их отношения повлияли на экономический результат сделки).

Покупка квартиры с помощью субсидий (н-р, по программе «Обеспечение жильем молодых семей). 
Имущественный налоговый вычет можно получить только на ту сумму, которая заплачена за квартиру из собственных средств, бюджетные средства, которые пошли на оплату квартиры, в состав вычета включать нельзя. Если субсидия получена до 01.01.2008 г, то её размер также может учитывать в имущественном налоговом вычете.

Если покупателей несколько 
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Иначе говоря, сумма в 2 000 000 руб. или более (+ % по кредиту) относится к сделке, а не к покупателям.

Общая долевая собственность 
Если имущество приобретается в долевую собственность, то вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. При этом отказ одного из совладельцев от имущественного вычета в пользу другого совладельца налоговым законодательством не предусмотрен. Общая совместная собственность 
При приобретении имущества в совместную собственность размер вычета, который предоставляется каждому из совладельцев, определяется по письменному соглашению между ними (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Соотношение, в котором имущественный налоговый вычет распределяется между собственниками, можно выбрать любое. Например, совладельцы вправе распределить общую сумму вычета в соотношении: 100 процентов – одному из них и 0 процентов – второму. После распределения каждый из совладельцев признается использовавшим свое право на имущественный вычет в полном размере. В дальнейшем имущественный вычет на приобретение жилья между совладельцами не перераспределяется и повторно не предоставляется.

Если среди покупателей есть несовершеннолетние 
В случае если несовершеннолетние дети имеют свой доход, с которого уплачивают налог 13%, они как налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета. Если квартира приобретается в общую долевую собственность родителей и их несовершеннолетних детей, то родитель, оплативший квартиру, имеет право на вычет в полной сумме расходов (с учетом ограничений, установленных подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такой вывод содержится в постановлении Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П. При этом право на имущественный налоговый вычет у ребенка сохраняется.

Сколько раз можно воспользоваться льготой 
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, указанного в пп.2.п.1. ст. 220, не допускается, т.е. воспользоваться им гражданин может только один раз в жизни. 
Исключение составляют случаи использования имущественного налогового вычета до 01.01.2001 года, в период действия Закона Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-I "О подоходном налоге с физических лиц". В соответствии с письмом МНС РФ от 22 марта 2002 №СА-6-04/341: «Налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся налоговой льготой на основании подпункта "в" пункта 6 статьи 3 Закона Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-I "О подоходном налоге с физических лиц" до 1 января 2001 года, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса». Соответственно, если льгота успела закончиться до 1 января 2001 года, то можно воспользоваться своим правом еще раз по ст. 220 НК РФ.

Если в один год приобретено несколько квартир/домов 
В случае приобретения нескольких объектов, по которым можно заявить имущественный вычет, вычет предоставляется по одному из них на выбор.

Если сумма покупки меньше размера вычета 
Закон устанавливает предельный размер вычета -2 000 000 руб., поэтому приобретение жилого помещения даже за меньшие деньги будет означать, что вычет использован полностью, т.к. закон не предусматривает частичного использования вычета.

Если купленная квартира в дальнейшем продана 
До недавнего времени существовал спорный момент. Допустим, человек еще не получил всю сумму вычета, но уже продал (подарил) квартиру. Должен ли бюджет выплатить ему остаток вычета? Этот вопрос налоговики решали по-разному. Могли и отказать. Но письмо Федеральной налоговой службы № ГИ-6-04/827 от 18.08.06 разъясняет, что гражданин может получить полностью имущественный вычет за квартиру, которая ему уже не принадлежит. Право на получение имущественного вычета не зависит от того, находится ли квартира в собственности или уже продана. Если человек израсходовал деньги на покупку (строительство) жилья, то он имеет право на имущественный вычет. Его можно использовать любое количество лет до полного израсходования независимо от наличия квартиры в собственности.

Уплаченные проценты по целевым кредитам (займам), истраченным на приобретение квартиры, являются составной частью имущественного вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому их суммы также увеличат вычет по квартире, приобретенной с использованием заемных средств, даже если она была впоследствии продана.

Таким образом, факт досрочного отчуждения приобретенной недвижимости не является условием для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета, и налоговая инспекция не вправе требовать в дальнейшие периоды документов, подтверждающих нахождение недвижимости в собственности налогоплательщика.

Сроки использования вычета
Если в налоговом периоде (календарный год- ст.216 НК РФ) имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования( пп.2.п.1.ст.220), иначе говоря, налогоплательщик освобождается от уплаты подоходнего налога до тех пор, пока не «выберет» всю сумму имущественного налогового вычета.

А также налогоплательщик вправе не использовать имущественный налоговый вычет в каком-либо налоговом периоде, а затем вновь возобновить его использование в последующих налоговых периодах. Количество пропускаемых лет не ограничено.

Если человек не успел использовать имущественный налоговый вычет при жизни
Право на получение имущественного вычета не переходит по наследству в случае смерти лица, который получил право, но не успел полностью использовать имущественный вычет при жизни.

Сроки предоставления вычета
С 1 января 2005 г., с введением в действие с 01 января 2005 г. п. 3 ст.220 НК РФ, имущественный налоговый вычет при покупке можно получить как в налоговой инспекции, так у налогового агента ( т.е. своего работодателя), но только у одного и по своему выбору.

Инспекция не вернет денег сразу в том году, когда вы купили квартиру. Придется дождаться, пока не окончится этот год, и только потом представлять в инспекцию декларацию. После этого денежные средства придут на Ваш банковский счет (инспекция производит возврат налога в безналичном порядке на открытый Вами расчетный счет в банке).

В случае с возвратом у работодателя ждать, когда окончится год, уже не нужно, но работодатель денежные средства на Ваш банковский счет не перечисляет. Как только Вы возьмете уведомление в налоговой инспекции и принесете на место своей работы, бухгалтерия возвращает Вам налог, уплаченный с 1 января текущего года, и перестает взимать 13% налог с последующих зарплат до тех пор, пока вычет не будет использован.

Куда и какие документы нужно предоставить?

Вариант 1 – обращение к работодателю 
Работодатель обязан предоставить вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет (уведомления), выданного инспекцией федеральной налоговой службы (форма подтверждения права на вычет утверждена Приказом ФНС России от 07 декабря 2004 года № САЭ-3-04/147). Для этого гражданин обращается в налоговую инспекцию по месту регистрации с заявлением о выдаче уведомления, в котором указывает сведения о работодателе, у которого будет получать вычет (организация - ИНН/КПП, наименование; индивидуальный предприниматель - фамилия, имя, отчество, ИНН). Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам или кредитам, указываются в заявлении отдельно.

Кроме того, к заявлению прилагаются следующие документы (п. 2 ст.220 НК РФ): 
• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; 
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них (т.е. налоговый вычет может предоставляться и до регистрации права собственности на квартиру), 
• платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Заявление рассматривается инспекцией в течение 30 календарных дней, также проверяются представленные налогоплательщиком документы. При положительном решении инспекция выдает уведомление о праве на имущественный налоговый вычет, с которым гражданин обращается в бухгалтерию по месту работы.

Уведомление о праве на вычет предоставляется налогоплательщику один раз в календарном году и действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи. Если налогоплательщик поменяет работу и при этом не воспользуется до конца правом на имущественный вычет, то недостающую сумму вычета можно получить в инспекции, подав декларацию по окончании года и приложив к ней документы, подтверждающие право на вычет. Можно также получить вычет в следующем году у нового работодателя.

Вариант второй – обращение в налоговую инспекцию 
Для подтверждения своего права на получение имущественного налогового вычета в Инспекции Федеральной налоговой службы налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию (форма , № 3-НДФЛ) и представить ее в инспекцию по месту регистрации. Если в декларации по форме 3-НДФЛ будут заявлены только налоговые вычеты (стандартные, социальные, имущественные), то ее вместе с другими документами можно подать в любой момент по окончании года (п. 2 ст. 220 НК РФ). Срок для сдачи такой формы Налоговым кодексом РФ не установлен (п. 2 ст. 229 НК РФ). Если в декларации будут заявлены не только вычеты, но и доходы, которые человек должен задекларировать сам (например, от продажи личного имущества), то весь пакет документов нужно подать не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ).

К данной декларации прикладываются все вышеназванные документы. Дополнительно к декларации необходимо приложить справку, которая подтверждает полученный доход и сумму удержанного налога по форме № 2-НДФЛ, В том случае, если налогоплательщик получает доход из нескольких источников, нужно предоставить справки от каждого из них.

За какой срок возвращается НДФЛ 
Вернуть НДФЛ можно за три года, предшествующие подаче декларации. При этом вернуть налог, заплаченный за годы до покупки квартиры, нельзя. То есть вычет можно получить только по доходам, полученным в год покупки жилья и позже.

В какой срок при предоставлении имущественного налогового вычета на покупку жилья налоговая инспекция должна вернуть излишне уплаченный НДФЛ 
В пункте 6 статьи 78 Налогового кодекса РФ сказано, что вернуть излишне заплаченный налог инспекторы должны в течение одного месяца со дня, когда человек подал заявление о возврате. Но перед возвратом НДФЛ налоговая инспекция проводит камеральную проверку декларации и представленных документов. Срок проведения проверки – до трех месяцев (ст. 88 НК РФ).

Таким образом, максимальный срок, в течение которого налоговая инспекция должна вернуть излишне заплаченный налог, равен четырем месяцам (от даты подачи декларации).

http://www.kb-yarmarka.ru

_________________________________________________________________________________________________

 

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/