Нотариальное оформление сделок. Как это затронет рынок недвижимости?

 

Этой осенью ожидается важное для рынка недвижимости событие: будет принята норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Проект закона ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также отдельные нормативные акты РФ» уже прошел первое чтение в Госдуме и общественные слушания.

В первом чтении внесена поправка, которая исключила из числа обязательно нотариально удостоверяемых сделок операции, в которых участвуют только юридические лица. Но если хотя бы одной стороной сделки является частное лицо, участникам необходимо идти в нотариальную палату. Естественно, это дополнительные затраты для людей, совершающих обмены одной квартиры на другую, разъезжающихся и съезжающихся родственников. А вступающие в наследство, принимающие имущество или отдающие в дар своим детям…, они  должны будут только за это заплатить нотариусу 1 % от стоимости квартиры (такой тариф уже определен).

 

Сторонники закона считают, что новая мера позволит уменьшить риски в операциях с недвижимостью. Несмотря на то, что эти доводы не подкреплены серьезными гарантиями. По мнению участников недавних общественных слушаний по проекту закона, в которых приняли участие президент Российской гильдии риэлторов Анна Лупашко и вице-президент РГР Константин Апрелев, законодательные изменения должны быть приняты при комплексном рассмотрении вопроса. В том числе – целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий таких изменений.

Эксперты в области недвижимости считают, что введение обязательного участия нотариата приведет к «размыванию» ответственности и усложнению работы системы государственной регистрации прав, может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, потому что они увеличивают затраты при совершении сделок с недвижимостью. Явно излишним финансовым обременением, по их мнению, является обращение к нотариусу при сделках дарения и наследования объектов недвижимости между родственниками. К тому же взимание нотариусами 1 % от суммы сделки (от стоимости объекта недвижимости) приведет к занижению участниками сделки цены объекта недвижимости и соответственно недобору налоговых отчислений, а также к тому, что покупатель при аннулировании сделки в судебном порядке не получит с продавца полную стоимость объекта.

Избыточным считают обязательное нотариальное удостоверение сделок и в Минэкономразвитии, и в АИЖК. Тем не менее многие эксперты считают, что норма об обязательном участии нотариата будет принята и большинство участников рынка морально готовы воспринять ее как данность, поскольку повлиять на принятие–непринятие закона они не могут. Хотя отношение к этому нововведению скорее отрицательное, чем положительное.

А что думают по этому поводу участники екатеринбургского рынка недвижимости? Ведь логично предположить, что при увеличении затрат на совершение сделки их клиенты будут вынуждены экономить на услугах риэлторов. В эпоху растущей информированности граждан в вопросах недвижимости и повышения юридической грамотности это может существенно уменьшить их заработки. Прокомментировать этот вопрос согласился ряд наших экспертов из числа руководителей агентств недвижимости.

 

Эдуард Богданов, директор агентства недвижимости «РИО-ЛЮКС»:

– Риэлтор никогда не потеряет работы. Говорю это, глядя на развитые рынки недвижимости Америки и Европы.

Информированность граждан – это очень здорово, всегда приятно работать с умными, вдумчивыми людьми, но специфику рынка, детали, о которых знает только профессионал рынка, как по объектам, так и по документообороту, гражданин знать не может. Для этого надо работать на рынке, для этого надо быть риэлтором! У нас достаточно клиентов, которые имеют юридическое образование, однако они не совершают сделок самостоятельно, потому что понимают – риски несоизмеримы. На одной чаше весов – возможность потерять сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а на другой – стоимость комиссионных риэлторской компании. К тому же профессиональная ответственность компаний-членов УПН застрахована, и в них работают аттестованные специалисты.

С введением обязательного удостоверения сделок с недвижимостью потребность в риэлторе в России не уменьшится. На Украине, например, риэлторы уже работают в тесном взаимодействии с нотариатом. Показы и переговоры, мониторинг цен, торги, процедура закрепления объекта за конкретным покупателем и т. д. – всем этим нотариусы заниматься не будут, у них своей работы достаточно. Что-то изменится, но это коснется, скорее документооборота и расходов. Риэлтор же как заключал договоры, рекламировал объект на основных продающих площадках, вел переговоры, показывал объект и проводил торги, принимал аванс, согласовывал условия сделки и пр., так и будет это делать дальше, основная функция специалиста по недвижимости не изменится!

 

Сергей Черноскутов, директор компании «ИСК «Альфа-Урал»:

– Безусловно, части функций риэлторы лишатся (сопровождение сделок, регистрация прав собственности), но так и должно быть, если государство думает о своих гражданах. Посредников в принципе не должно быть, если гражданин желает выполнить какое-то действие. Открытость информационной базы уже снизила у риэлторов статью доходов по поиску квартир, при продаже квартир граждане сами могут вполне определить рыночную стоимость и продать. И всё-таки остается огромнейшее поле деятельности, связанное с обменом квартир и оформлением ипотеки. Данные сделки сложны, так как приходится учитывать защиту интересов нескольких сторон и соблюдение сроков. И без специалиста, разбирающегося в нюансах сделки и имеющего практический опыт, гражданин рискует потерей задатка, переплатой по кредиту из-за неправильно выбранной ипотечной программы, разрывом по времени между продажей и покупкой встречной квартиры и т. д.

Риэлторское сообщество ждет, во-первых, сокращение числа участников, что, в общем-то, положительный фактор – будет меньше «чайников». Во-вторых, снижение комиссии по сделкам и демпинга внутри риэлторского сообщества и, в-третьих, укрупнение ведущих агентств за счет поглощения маленьких, которым нужно выживать. А граждан ждет «жесткая» договорная работа с агентством и работа по предоплате (Москва и Санкт-Петербург уже так работают).

– Не могли бы вы уточнить, что значит «жесткая» договорная работа с агентством? Сейчас она «не жесткая»? И каким образом осуществляется работа по предоплате? То есть клиенты должны уплатить сначала вознаграждение, а потом ждать, когда работу  выполнят. Практика других видов услуг говорит о порочности такой схемы. Получивший деньги работать, как правило, уже не хочет.

– Жесткая работа по договорам – это ужесточение условий договоров на оказание риэлторских услуг, заключаемых между клиентом и агентством недвижимости, в части оплаты понесенных агентством расходов. И предоплата подразумевает как раз гарантию возврата  понесенных расходов. Сейчас по закону о защите прав потребителей заказчик в любой момент может расторгнуть договор, оплатив услуги агентств по фактически понесенным затратам. У агентств недвижимости проблема с определением фактических затрат, так как 99 % – это интеллектуальный труд риэлтора и его временные затраты. И, чтобы не связываться с судами из-за заведомо проигрышной позиции, компании без лишних разговоров расторгают договоры по заявлению клиента, либо клиент, зная свою безнаказанность, их просто «кидает». Но уже сейчас идет изменение типовых форм договоров, и за каждый «кусочек» выполненной работы агентство начинает подписывать акт выполненных работ. Не заплатить риэлтору станет очень сложно. Эта «порочная» практика предоплаты давным-давно действует в развитых европейских странах и США, а мы идем в своем развитии экономики именно за этими флагманами. К введению предоплаты риэлторы будут подходить индивидуально, но со временем взаимоотношения с клиентами всё больше будут приобретать «экономический оттенок».

 

Виктор Кац, исполнительный директор агентства недвижимости «ЛиКом»:

– На мой взгляд, профессия риэлтора не умрет никогда. В России она появилась как раз в то время, когда все сделки совершались только в нотариальной форме. Так почему же возврат к этой практике должен привести к ее гибели? Во всем мире профессии нотариуса и риэлтора вполне мирно дополняют друг друга при сделках с недвижимостью. Нотариус никогда не будет заниматься поисками покупателей, продавцов, объектов встречных покупок, согласованиями условий сделок, работать с банками, ипотекой, с органами опеки и т. п.

Что касается информированности клиентов, то знание, особенно поверхностное, – это не всегда умение. Уметь продавать или приобретать недвижимость и знать, как это делается, – вещи разные. В период стабильных цен – это просто. В период, когда цены резко меняются, дилетанту довольно сложно продать свой объект по наиболее правильной цене и купить что-либо взамен. Можно продать свою недвижимость и остаться с обесценивающимися деньгами на руках. Вот здесь и вспоминают о риэлторах.

Если предложение превышает спрос – к риэлторам идут продавцы. А когда спрос превышает предложение – покупатели. Так будет всегда. Это уж не говоря о том, что риэлторами еще на стадии принятия решений о приобретении отсеивается часть квартир из-за различного рода «подводных камней», определить которые непрофессионалу очень трудно, поскольку он просто о них не знает.

 

Ирина Сангалова, начальник отдела компании «БК-Недвижимость»:

– Начнем с того, что всегда есть люди, которые предпочитают заниматься сделками самостоятельно. И будут впредь так себя вести. А по поводу информированности граждан в вопросах недвижимости надо сказать, что она появилась не вчера. Причем люди осведомлены не только о том, как совершается сделка, в какой последовательности, какие документы нужно подготовить и пр., они изучают рыночную ситуацию – какие объекты, по какой цене в данный момент продаются на рынке. Этому способствует и Интернет, и Уральская палата недвижимости, которая в том числе и предоставляет данные об объектах, выставленных на продажу, в открытом доступе...

А востребованность услуг риэлтора и введение обязательного нотариального удостоверения сделок – это несвязанные между собой вопросы. В 90-е годы все договоры по всем сделкам с недвижимостью совершались в нотариальной форме. И это было время роста числа риэлторов, агентств недвижимости.

Риэлторская деятельность будет всегда, потому что ни один нотариус не будет рекламировать, демонстрировать объект, не будет «вязать цепочки» сделок и т. д. А то, что нотариус возьмет на себя некоторые технические вопросы сдачи документов на регистрацию, пока неизвестно, каким образом при этом изменятся сроки прохождения данного этапа. Если риэлторы стараются делать это максимально быстро, – они заинтересованы в быстрейшем совершении сделки, то у нотариуса этой мотивации нет.

К тому же у нас давно известно, какие документы нужны для совершения сделки, для государственной регистрации и перехода права собственности, но подавляющее большинство граждан всё равно доверяют эту работу риэлтору. Хотя она – не основная функция специалиста по недвижимости.

 

Евгений Новосёлов, генеральный директор группы компаний «Новосёл»:

– Мы идем по западному пути, где в большинстве своём сделки удостоверяются нотариально. При этом и риэлторы без работы не остаются. Более того, сделки между собственниками напрямую (без участия риэлторов) скорее всего считаются нонсенсом, чем нормой. Поэтому ничего страшного в этом я не вижу. Рынок недвижимости у нас в стране и в Екатеринбурге уже достаточно устоявшийся (в том числе и благодаря УПН). Считаю, что с введением обязательного нотариального удостоверения сделок услуги наших риэлторов приобретут большую сервисную окраску. Компании в борьбе за клиента будут повышать качество услуг, и от этого потребители только выиграют.

Пример: многие из нас водят авто, но далеко не каждый занимается его ремонтом в собственном гараже. Люди всё же предпочитают обращаться в автосервис. Ведь удобно, грамотно, профессионально. Так и здесь. Если покупатели и продавцы недвижимости хотят совершать сделки безопасно и в срок, то они по-прежнему будут заказывать услугу у риэлтора. Статистика показывает, что таких сделок сейчас подавляющее большинство на рынке. И меньше их не станет, как и не станет меньше пассажиров в общественном транспорте, несмотря на то, что перевозчики существенно подняли стоимость поездки. Это просто данность, которую надо принять...

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА (Вестник № 42 УПН) 

___________________________________________________________________________________

 

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Загляните на наш сайт http://kushva-rielt.ru/

 

Теги: нотариус, сделка