Сделки с несовершеннолетними

Согласно законодательству, сделки купли-продажи недвижимости, в которых фигурируют дети, не достигшие совершеннолетия, попадают в поле внимания органов опеки и попечительства. Для того, чтобы продать квартиру, в которой несовершеннолетние имеют право собственности или право проживания, нужно получить предварительное согласие соответствующего отдела районной администрации.

Без этого документа сделка не будет зарегистрирована в Управлении Росреестра, то есть попросту не состоится. При обращении в орган опеки участник сделки предоставляет несколько документов. Список может варьироваться в зависимости от особенностей сделки, и порядка, принятого в конкретном отделе. Но обязательно в нем будут заявления от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении сделки, копии паспортов и свидетельств о рождении, согласие несовершеннолетнего старше 14 лет (иногда и старше 10 лет) проживать на приобретаемой жилой площади, правоустанавливающие документы на продаваемый и приобретаемый объекты, справки из БТИ о стоимости жилых помещений, их кадастровые паспорта и др.

Пока единого списка документов не существует, но в 2013 году должен быть разработан Административный регламент для сделок обмена жилых помещений. Об этом сообщила на недавнем форуме по недвижимости, прошедшем в Екатеринбурге, Валентина Коломейчук, главный специалист отдела организации контроля деятельности органов опеки и попечительства министерства социальной политики Свердловской области. Она также напомнила, что органы опеки и попечительства при принятии решения руководствуются понятием существенной выгоды сделки для несовершеннолетнего. Например, в случае ипотечной сделки, улучшающей условия жизни подопечного. Ст. 19 закона об опеке и попечительстве запрещает заключать договор кредита и займа за исключением случаев покупки недвижимости. В этом случае нужно, чтобы ребенок либо стал участником кредитного договора, либо был наделен в порядке дарения долей приобретаемого имущества. Практика показывает, что при ипотечном кредитовании банки не рискуют включать детей в сделку покупки квартиры в качестве стороны кредитного договора, поэтому органы опеки и попечительства области разрешают такие сделки, если несовершеннолетний наделяется долей имущества по договору.

Согласиеоргана опеки и попечительства выдается в течение 15 календарных дней. Срок годности данного документы нормативно не закреплен, но, по словам представителя министерства, согласие действительно в течение одного года.

На самом деле недогляд в сделках с недвижимостью, где есть или могут быть несовершеннолетние лица (которых на первый взгляд не видно по документам), может обернуться трагедией для покупателей. Поэтому при покупке недвижимости так важно знать всё о том, кто проживал в приобретаемой квартире с самого начала, не нарушались ли чьи-либо права, не остались ли у кого-то права на пользование и распоряжение данным помещением. Не помешает узнать про всех родственников, которые есть у продавца. Конечно, специалисты понимают, что предусмотреть всё невозможно, но повысить бдительность в определенных случаях просто необходимо.

Татьяна Сафарова, юрист ООО «ЛиКом», относит к наиболее рискованным лицам в части признания сделок с их участием недействительными следующие категории. Первая – это граждане, находящиеся под опекой и попечительством, и недееспособные. Вторая – несовершеннолетние собственники жилых помещений, оставшиеся без заботы родителей, у которых формально «всё чисто». Третья – это те, кто в момент сделки может не отдавать себе отчет о том, что делает. В практике агентства есть несколько показательных случаев. Один можно назвать хрестоматийным.

– В 1994 году дети в возрасте 5 и 8 лет остались без попечения родителей (мать лишили родительских прав) и были определены в детский дом, – рассказала Татьяна Сафарова. – Родительница занималась бродяжничеством и вскоре была изгнана собственной матерью (бабушкой детей) из квартиры, в которой, кстати, дети были наделены правом пользования. В 1995 году бабушка приватизирует жилплощадь на себя и на своего старшего внука. В документе о праве пользования квартирой дети не указывались, хотя имели его. В 2003 году женщина умерла, нотариус не поинтересовался несовершеннолетними наследниками, и единственным собственником квартиры стал внук. В 2006 году он продает жилье, которое на момент совершения сделки по всем документам – «чистое». В 2007 году новый собственник продает квартиру и оказывается, что дети вышли из детского дома и им вручили постановление о праве пользования данной квартирой. Он узнает об этом и… что делать, решает отдать им вместо квартиры свое другое помещение в доме барачного типа, дети соглашаются на такой обмен и регистрируют право на барак. Всё бы ничего, но потом, видимо, наученные кем-то, они всё-таки заявляют о своих правах, нарушенных при приватизации первой квартиры, подают иск о признании сделки недействительной. И он удовлетворяется судом. Покупатель в данном случае потерял два объекта и угодил в психиатрическую больницу.

Также особое внимание покупателей и риэлторов, помогающих им в совершении покупки недвижимости, Татьяна Сафарова обратила на случаи, когда правом пользования помещением несовершеннолетние по сделке обладали до 2004 года. Потому что дети, оставшиеся без попечения родителей, согласно закону, сохраняют его до момента окончания учебы и службы, до достижения возраста 21 год.

Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»