0
0 — Хороший пост!
Как правильно заплатить налог при продаже недвижимости: последние рекомендации
Как правильно заплатить налог при продаже недвижимости: обзор последних рекомендаций Минфина.
В последний день апреля истек срок подачи налоговой декларации. Уложиться до указанной даты следовало тем россиянам, которые в прошлом 2012 году получили доход, с которого не был удержан налог на доход физических лиц (НДФЛ). Это индивидуальные предприниматели, частнопрактикующие нотариусы, еще ряд категорий граждан, а также те, кто продал в прошлом году какое-либо собственное имущество (недвижимость, авто, гараж и пр.), которым владел менее трех лет.
Анализ официальных бумаг, сгенерированных в последнее время Минфином (в ведении которого находится налоговая служба) показывает, что в ходе декларационной кампании немало граждан обратилось в министерство с просьбой разъяснить те или иные спорные места законодательства, касающиеся уплаты НДФЛ после продажи недвижимости. Ниже мы рассмотрим официальные ответы Минфина на вопросы наших сограждан. Они (ответы) станут хорошим подспорьем для тех, кто продаст или уже продал недвижимость в 2013 году.
Ранее мы уже писали в этой рубрике о легальных способах снизить размер налоговых платежей при продаже недвижимости. Но на всякий случай кратко повторим. Итак…
Если гражданин продал недвижимость, которой владел менее 3 лет, он обязан заплатить НДФЛ. Размер этого налога – 13% от суммы дохода (то есть от разницы между ценой покупки и ценой продажи). Например, если человек купил квартиру за 3 млн руб., а продал за 4 млн, то налог он заплатит с 1 миллиона. Если же у гражданина нет документов, подтверждающих цену покупки объекта или в бумагах указана символическая сумма, то можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Он описан в пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса и позволяет вывести из-под налогообложения 1 млн руб. Допустим, человек продал квартиру за 4 млн. и воспользовался налоговым вычетом (вывел из-под налогообложения 1 миллион). Значит, он заплатит налог с 3 миллионов.
Понятно, что если у упомянутого товарища есть документы, подтверждающие, что он купил недвижимость за сумму, превышающую размер налогового вычета (1 миллион), то ему выгоднее НЕ обращаться за вычетом, а заявить в декларации сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества.
К недвижимому имуществу, при продаже которого можно получить вычет в размере миллиона, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе.
На каждую долю теперь отдельный вычет
Кстати, о долях. Канонический текст уже упомянутой ст. 220 НК РФ содержит следующую формулировку: "При продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)".
До недавнего прошлого налоговые органы весьма жестко следовали букве закона. Если, например, собственник половинной доли в квартире продавал эту долю, то ему предоставляли только "полвычета" - позволяли вывести из-под налогообложения не миллион, а только 500 тыс. руб.
Но сравнительно недавно Федеральная налоговая служба (ФНС России) выпустила письмо № ЕД-4-3/18611@ от 2 ноября 2012 года, в котором сказано, что если у продавцов на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о госрегистрации права собственности, то при продаже каждой отдельной доли налоговый вычет предоставляется каждому продавцу в сумме до 1 миллиона. При этом оговаривается, что эти правила действуют при условии, что каждая доля реализуется по отдельному договору купли-продажи.
Продал и сразу купил
Довольно популярной в нынешнем сезоне стала тема одновременного получения двух налоговых вычетов: одного при продаже, второго – при покупке жилья. Ей было посвящено несколько официальных писем Минфина РФ, в частности от 19 февраля и от 19 апреля 2013 года. Впрочем, суть всех эпистол сводилась к одному: если в течение одного года человек продал жилье (которым владел менее 3 лет), а затем приобрел новое, он может воспользоваться двумя вычетами, прописанными соответственно в 1-ом и 2-ом подпунктах 1-го пункта ст. 220 Налогового кодекса. То есть вначале вывести из-под налога один миллион из средств, вырученных от продажи квартиры, потом вернуть себе сумму НДФЛ (13%) от стоимости купленного жилья (но не более чем с 2-х миллионов).
ИП-шникам никаких поблажек
Имущественным налоговым вычетом при продаже недвижимости НЕ может воспользоваться индивидуальный предприниматель, если проданное имущество являлось частью его бизнеса. Об этом говорится сразу в двух письмах Минфина, изданных с начала 2013 года. Например, в бумаге N 03-04-05/3-122 от 22 февраля 2013 года говорится: "Если имущество использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется".
Впрочем, еще более интересные пункты содержит министерское письмо N 03-04-07/6764 от 6 марта 2013 года. Там есть разъяснение по реальной ситуации из жизни. Два совладельца продали земельный участок вместе со стоящим на нем магазином. Один из совладельцев ранее имел статус ИП и торговал в этом магазине. Так вот, по мнению Минфина, продавец, не имевший статуса ИП, вправе рассчитывать на налоговый вычет, а вот индивидуальный предприниматель, хоть и бывший, вычета не получит.
Квартира в снесенном доме
Довольно редкую, но, тем не менее, весьма проблемную ситуацию разбирает письмо Минфина № 03-04-05/10-1199 от 17 октября 2012 года. В нем речь идет не о вычете, а об уменьшении налогооблагаемой суммы на размер затрат, понесенных ранее гражданином на приобретение объекта недвижимости.
Допустим, дом человека попал под снос. Взамен ему дали некое жилье, которое гражданин решил продать. И вот тут встает вопрос – как ему подтвердить расходы на приобретение этого нового жилья. Ведь фактически он его не покупал, следовательно, расходов не нес. Минфин в упомянутом октябрьском письме дает разъяснение: "…если новая квартира получена налогоплательщиком взамен его прежней квартиры, в качестве расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры, возможно учитывать расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме".
Честно говоря, комментарий иезуитский. Вполне может оказаться, что жилье в снесенном доме было куплено давно или получено в результате приватизации. А значит те бумаги, которые сможет предъявить бывший владелец объекта, не будут даже близко отражать его реальную цену. В итоге полная стоимость реализованной квартиры (той, которую человек получил взамен снесенной) будет считаться чистым доходом и НДФЛ придется платить с полной стоимости квартиры.
Впрочем, как мы помним, гражданин может воспользоваться имущественным налоговым вычетом (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и вывести из-под налогообложения хотя бы один миллион.
|
Агентство недвижимости "Домашний очаг" Оказывает весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура 624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра) (34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78 kushva-rielt.ru |
|
Региональный представитель МФО "Центр финансовых решений "Доминанта"- АН "Домашний Очаг" в г. Кушва, Красноуральск, Верхняя и Нижняя Тура, пос. Баранчинский предлагает следующие финансовые продукты:
|
0
© ИП Лукин А. Г. 2008–2023 г.
Электронная почта: info@kushva-online.ru
О сайте Блог Реклама на сайте Книга жалоб и предложений Пользовательское соглашение