Это должен знать каждый продавец недвижимости!

Переоценивать достоинства своего жилья при продаже склонны две трети собственников недвижимости, и в то же время они порой упускают из виду действительно значимые преимущества своей жилплощади, которые являются настоящим поводом к повышению цены. В этом блоге мы расскажем,  за какие характеристики своего жилья собственнику придется скинуть цену, а за что следует просить доплату.

 

Эксперты рынка единогласно заявляют, что собственники жилья склонны преувеличивать стоимость  своей недвижимости.  Объекты с необоснованно завышенной ценой составляют 70-80% от всех предложений, представленных на рынке.

Причем примеров переоцененных объектов жилой недвижимости достаточно во всех сегментах рынка – от "эконома" до "элитки". А причин, по которым собственники совершают ошибки в ценообразовании, великое множество. Но эксперты выделяют тройку самых распространенных.

Чаще всего собственники завышают стоимость своего жилья, руководствуясь аналоговым методом оценки. Черпая информацию из газет и интернет-сайтов о недвижимости, хозяева квартир сравнивают их с аналогичными объектами, которые уже находятся в продаже, и назначают свою цену.

Как правило, ориентиром для них служит верхний диапазон цен.

Дальше, формируя цену, владельцы квартир исходят из соображений, что "мое лучше" и добавляют сверху еще немного. А потом, посоветовавшись с друзьями и знакомыми, накидывают еще 3-5% к стоимости "на торг". "Вот и получается, что цена изначально завышается на 10-15%".

Также собственники часто совершают ошибки при формировании цены, когда отталкиваются не от реалий рынка и характеристик имеющегося жилья, а от собственных потребностей. "Необходимо мне получить 1 млн. рублей, вот и выставлю свою квартиру по этой цене" – думают продавцы. Такой вариант обычно выбирают те, кто продает квартиру ради покупки жилья большей площади.

В результате стоимость формируется так: цена покупаемого жилья минус уже имеющееся у владельца собственные средства. То, что иногда полученная сумма в итоге на 20-30% превышает среднерыночную цену, собственники не учитывают.

Третья причина ошибочного ценообразования связана с завышенными ожиданиями роста цен. Конечно, понимание трендов на рынке недвижимости необходимо для правильной оценки жилья, однако продавцы часто пытаются действовать на опережение в расчете на то, что цены все равно вырастут. Но, как подчеркивают эксперты, вторичный рынок инертен и не сразу реагирует на происходящие изменения.

Продавцы склонны ошибочно считать, что раз за последние 5 лет на каких-то отдельных объектах стоимость квадратного метра выросла на 80%, то и цена предложения в целом возросла.

К менее распространенным причинам завышения цены относится готовность ждать щедрого покупателя. Собственник выставляет на продажу квартиру по специально завышенной цене – до 40% выше рыночной стоимости, а дальше руководствуется установкой: продастся – хорошо, нет – пусть стоит. Обычно так предпочитают действовать те собственники, у которых выставленная квартира не единственная.

А иногда, рассказывают риелторы, собственники играют в "особую технику продаж" и намеренно позиционируют свое жилье как дорогостоящий объект, рассчитывая, что так оно привлечет больше внимания.

В целом ликвидность переоцененных проектов на сегодняшний день почти "нулевая", к такому неутешительному выводу для продавцов приходят все опрошенные эксперты.  Сейчас покупатель стал очень разборчив и хорошо ориентируется на рынке недвижимости, да и желающих переплачивать не много.  Люди дорожат своими деньгами.

Единственное, на что могут уповать владельцы переоцененных квадратных метров, это то, что найдется покупатель, желающий приобрести жилье исключительно в том же районе, а лучше – в том же доме. Тогда предложение будет ограничено и продавец сможет навязать свои условия.

В остальном перспектива объектов с завышенной ценой на рынке сводится к двум вариантам: либо корректируется цена, либо продавец просто снимает квартиру с продажи и оставляет затею "до лучших времен".

Недооцененных объектов на рынке, напротив, крайне мало, констатируют эксперты. Данные агентств разнятся, но в среднем количество предложений с заметно сниженной ценой в их практике не превышает 7%.

При этом, по словам специалистов, цену ниже рыночного показателя уже нельзя назвать ошибкой ценообразования. Это скорее прием, который используют собственники, чтобы продать имеющуюся жилплощадь в кратчайшие сроки.

Причины для спешки могут быть разными: нужно срочно заплатить за кредит, вложиться в развитие бизнеса, просто переехать. Разумеется, объекты со скидкой пользуются повышенным спросом и на рынке не задерживаются.

Правда заманчивая цена вполне может сигнализировать и о неблагоприятных факторах: проблемах с документами, наличии спорных вопросов собственности и так далее.  Поэтому "дисконтные" варианты лучше тщательно проверять.

Как известно, стоимость квартиры зависит от многих параметров: метража, планировки, размера кухни, наличия и отсутствия балкона, состояния самой квартиры, расположения окон и открывающегося из них вида, этажа, общего состояния дома, подъезда и придомовой территории, района в целом, удаленности от метро, инфраструктуры и многого другого.

При самостоятельной оценке жилья учесть все эти аспекты – сложная задача, и собственники не редко вновь совершают ошибки, переоценивая или недооценивая отдельные характеристики своей недвижимости.

Например, люди склонны переоценивать состояние квартиры и назначать более высокую цену за ремонт. Особенно это касается владельцев, которые делали ремонт сами, как говорится, "с душой".

"Как рассуждают собственники? В соседнем доме такая же квартира стоит 600 тыс. рублей, но у меня ремонт лучше, значит, продам свою за 700 тысяч, хотя рыночная цена может составлять всего 570 тысяч рублей.

Понять собственника, конечно, можно: ему хочется окупить вложенные средства и силы. Но прибавлять 100% от затраченной на ремонт суммы, не оправдано. На практике, даже свежий ремонт окупается едва ли на 50%. Уютная и благоустроенная квартира, несомненно, способна привлечь больше покупателей, но цена все-таки будет решающим фактором. Покупатели, особенно в эконом-сегменте, редко бывают готовы к этой статье расходов, тем более, что три четверти из них в течение первого года проживания делают ремонт и обустраивают квартиру на свой вкус.

Предпочтения продавца и покупателя могут настолько разниться, что существующий ремонт способен спровоцировать снижение стоимости объекта.

В связи с этим частые попытки некоторых собственников "отбить" так называемый евро-ремонт  пятилетней давности обычно оказываются безуспешными.  Не говоря уже о ситуациях, подобной той, которую мы опишем ниже.

Один собственник, вспоминает мы случай из своей риелторской практики, более 20 лет назад сделал ремонт, купил новую бытовую технику, мебель, а потом внезапно уехал в другую страну. В квартире на протяжении двух десятилетий никто не жил, и при продаже было странно видеть морально устаревшую стиральную машину в упаковке, огромный, как комод, телевизор и полированную стенку в идеальном состоянии. Но владелец всерьез пытался учесть эти вещи в стоимости квартиры.

Но есть и такие факторы, которые способны значительно снизить стоимость продаваемого жилья. Например, в одном и том же доме по более низкой цене придется отдать торцевые квартиры, а также те, что расположены на первом и самом верхнем (при отсутствии технического).

Кроме того, по нашему мнению , цену придется снизить, если в подъезде длительное время не проводили капитальный ремонт. Сделать скидку на 5-10% также будут вынуждены владельцы квартир в домах, где есть существенные и заметные дефекты – трещина в стене, неистребимый плохой запах, аварийное состояние в целом. 

Существенное влияние на цену способно оказать окружение дома, хотя собственники стараются и не обращать на это внимания.

Наиболее безобидным считается соседство с офисами, расположенными на первых этажах жилого дома. Однако если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры в этом доме могут обесцениться на 10%.

Впрочем, худший вариант, неблагоприятно отражающийся на стоимости жилья, представляют собой свалки, промышленные зоны, ЛЭП и ТЭЦ, расположенные вблизи дома. Такое соседство крайне нежелательно, так как перечисленные объекты создают угрозу здоровью местных жителей.

В некоторых случаях, собственнику придется снизить цену аж на 30% ниже рыночной.

Можно добавить, что одним из факторов снижения цены могут стать необычные условия продажи жилья. Например, так называемая "альтернатива", когда продавец просит подождать покупателя от двух недель и больше, пока он не найдет себе жилье взамен. Или отсрочка выселения продавцов до полугода. Все это должно повлечь за собой снижение цены.

Удивительно, но, несмотря на желание продать жилье подороже и склонность к переоценке недвижимости, собственники часто не замечают действительно значимых преимуществ своего жилья, которые являются настоящим поводом повысить цену.

Одной из самых недооцененных характеристик жилья эксперты единодушно называют живописный вид из окон. В шумных городах все большее значение приобретает возможность хотя бы условной уединенности, поэтому открывающийся из окна вид на парк, тихий сквер или пойму реки пользуется спросом. Вот только собственники, привыкшие к пейзажу за окном, давно не воспринимают его как нечто выдающееся, поэтому при ценообразовании часто недооценивают этот фактор.

При этом живописный вид из окна, может принести продавцу дополнительную прибыль: например, при цене за двухкомнатную квартиру в 800 тыс. рублей за красивый вид можно просить с покупателя еще порядка 50-100 тысяч рублей.

Делая акцент на транспортную доступность, многие собственники жилья забывают учесть в стоимости квартиры богатую социальную инфраструктуру, если таковая имеется. Между тем, наличие в шаговой доступности от дома поликлиники, школы, детского сада или стадиона – стоящий фактор, который приобретает особое значение в случае с подмосковными объектами.

Хорошая инфраструктура "стоит" прибавляет около 10 % , о чем следует помнить собственникам.

Увы, не каждый покупатель интересуется, какие соседи проживают рядом с понравившейся квартирой и каков состав жильцов в подъезде. Хотя люди с асоциальными наклонностями, дебоширы и скандалисты способны испортить жизнь всем окружающим, а порой и создавать угрозу жизни, например, устроить "пьяный" пожар.

Покупателям недвижимости нужно быть внимательным в вопросе будущего соседства, а продавцам, которые уверены в благонадежности жильцов дома, не стесняться преподносить это как важное преимущество своего жилья и даже добавлять несколько десятков тысяч рублей к цене.

Агентство недвижимости "Домашний очаг" Оказывает весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура 624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра) (34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78   kushva-rielt.ru

Региональный представитель МФО "Центр финансовых решений "Доминанта"- АН "Домашний Очаг"  в г. Кушва, Красноуральск, Верхняя и Нижняя Тура, пос. Баранчинский предлагает следующие финансовые продукты: Ипотечные займы под материнский капитал на приобретение жилья. До исполнения ребенку З лет. 16% годовых. Деньги в день сделки. Полное сопровождение сделки на всех этапах(в Росреестре, ПФ РФ и т.п. Ипотека по стандартам АИЖК, 10% первоначальный взнос, от 8,5 % годовых, до 30 лет, от 300 т.руб. до 2,7 млн.руб. (Ипотечные программы «Переезд», «Стандарт», «Молодые учителя») Подробнее по тел: 8-922-600-99-55, либо на сайте: http://cfrdom.ru