22 нововведения при регистрации прав

С 1 октября вступает в силу федеральный закон № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». В № 32 мы уже рассказывали о том, что изменится в системе регистрации прав на недвижимость. Сегодня, накануне вступления закона в силу, мы коротко напомним об основных положениях закона.

 

1. Самое важное – вводится возможность подачи (получения) документов в электронной форме, в том числе через Интернет.

Без личного обращения в органы регистрации можно будет сделать следующее:

- зарегистрировать права на недвижимость (если быть точным – подать документы на регистрацию в электронном виде);

- внести изменения в кадастровый учет при смене уникальных характеристик недвижимости;

- исправить технические ошибки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственном кадастре недвижимости (ГКН);

- снять недвижимость с учета;

- получить в электронном виде документ (выписку), удостоверяющий зарегистрированное право.

Однако не спешите радоваться. Во-первых, правом подачи документов через Интернет смогут воспользоваться только те, кто обладает электронной цифровой подписью (ЭЦП). И не простой, а усиленной квалифицированной. Стоимость получения такой подписи в общей сложности – около 5 тыс. рублей. Во-вторых, необходимы будут навыки работы со специальными программами. Частному лицу для проведения одной-единственной сделки пользоваться данной возможностью нет никакого смысла.

 

2. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя двумя основными способами. Первый способ – хорошо нам знакомое свидетельство о государственной регистрации прав. Второй способ – выписка из ЕГРП.

При этом свидетельство обязательно выдается на бумаге, а выписка может быть как в бумажном, так и в электронном виде. Всё это имеет равную юридическую силу.

 

3. Исключено требование о представлении документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за регистрацию прав одновременно с заявлением о регистрации прав. Введена возможность совершения оплаты после подачи заявления.

Обратите внимание: отмена требования подтверждения оплаты не означает отмены оплаты госпошлины! Документы у вас примут на регистрацию, но если госпошлина оплачена не будет, то регистрация будет приостановлена. Так что подтверждение оплаты хоть и не требуется, лучше пусть будет в пакете документов – для вашего же спокойствия.

 

4. Появляется возможность предоставления сведений из ЕГРП и ГКН в форме одного документа одновременно и о характеристиках объекта, и о правах на этот объект. Предоставить такой документ могут только по вашему запросу.

 

5. Сведения из ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости может получить любое заинтересованное лицо (само собой, за определенную плату). Информацию можно будет получить как в бумажном (в виде справки), так и в электронном виде. В сведениях указываются основания и дата перехода права, наименование правообладателя – юридического лица, а для физических лиц – только фамилия гражданина. В сильно усеченном виде (без указания собственников) эта информация будет в Интернете в свободном доступе.

 

6. Появляется возможность кадастрового учета зданий и сооружений (в том числе помещений в многоквартирном доме) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поступившего в порядке информационного взаимодействия от органа, выдавшего такое разрешение.

 

7. Сокращены сроки кадастрового учета и регистрации прав.

Закон установил 18-дневный срок регистрации, который отсчитывается со дня приема документов, а не со дня подачи заявления. То есть если заявление с пакетом документов подано сегодня, а данные, например, о поступлении пошлины в информационной системе появились послезавтра, то регистратор примет документы через день, тогда же и начнется отсчет срока регистрации. 

Цитируем закон: «днем приема заявления <…> является день представления заявителем документа об уплате государственной пошлины или получения сведений об уплате государственной пошлины». Так что, учитывая еще до конца не налаженную информационную связь между разными инстанциями (другими словами, традиционный бардак), повторим: подтверждение оплаты госпошлины не обязательно, но всё-таки… необходимо.

18-дневный срок распространяется на регистрацию перехода права, обременения, сделки в отношении недвижимости, а также на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (даже в том случае, если это первый договор застройщика с дольщиком – как известно, в этом случае Росреестру необходим расширенный пакет документов). Такой же предельный срок отведен для внесения изменений в ГКН и снятия объекта недвижимости с учета.

Еще один важный момент – если до 1 октября уведомление о приостановлении госрегистрации прав заявитель должен был получить в течение 5 рабочих дней, то после – не позднее рабочего дня, следующего за днем такого приостановления. Другими словами – на следующий день.

 

8. Изменены некоторые полномочия Росреестра. Например, регистраторы теперь не будут проверять правоустанавливающие документы на их юридическую чистоту. Как сказано в законе, отныне проверка будет проводиться «с целью установления отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав». То есть если перечисленных в законе о регистрации оснований для отказа нет, Росреестр не имеет права отказать в регистрации.

 

9. Появляется возможность изменения сведений в ЕГРП при изменении соответствующих сведений о правообладателях в базовых государственных информационных ресурсах без заявления правообладателя.

 

10. ЕГРП отныне будет вестись преимущественно в электронном виде.

Конечно, электронный документооборот значительно упростит и ускорит все процессы, но наш совет собственникам – всё-таки храните в надежном месте правоустанавливающие документы, справки, квитанции и всё, на чем стоит подпись и печать. На случай, если с электронными документами что-нибудь случится.

 

11. Устраняется дублирование сведений ГКН в ЕГРП:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости ГКН считаются сведениями подраздела I ЕГРП (если объект учтен в кадастре, то в подраздел вносится только его кадастровый номер);

- общедоступные сведения о правах и ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости ЕГРП считаются внесенными в ГКН.

Это очередной шаг к объединению ЕГРП и ГКН в Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРОН). При объединении все правоустанавливающие документы и кадастровые дела будут переведены в электронную форму.

 

12. В ЕГРП можно вносить дополнительные записи:

- о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;

- о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

Запись о возражении вносится в ЕГРП на основании заявления прежнего собственника объекта недвижимости. Например, в том случае, если сделка была проведена без его согласия, с нарушениями или другими проблемами. Внесение записи не является аналогом обременения, она не является основанием для приостановления регистрации или ее отмены, не помешает новому собственнику распоряжаться недвижимостью (и даже ее продать). Однако заинтересованные лица (в том числе новые покупатели) могут узнать о существующих претензиях на этот объект.

Со дня внесения записи о возражении прежний собственник должен в течение трех месяцев с помощью суда подтвердить свои претензии, иначе запись о возражении будет автоматически удалена из реестра. Повторно обратиться с заявлением о внесении возражения предыдущий собственник уже не сможет. 

Аналогично записи о возражении в реестр может быть внесена отметка о наличии судебного спора в отношении данного объекта недвижимости.

Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя ставится по заявлению собственника. Например, если у него сеть опасения, что кто-нибудь захочет продать квартиру без его ведома. 

Данное нововведение поставило бы хороший заслон действиям мошенников, однако имеет множество исключений – оно не распространяется на законных представителей собственника, на лиц, действующих на основании решения суда и судебных приставов. К сожалению, поддельные генеральные доверенности и судебные решения достаточно распространены и сегодня.

 

13. По запросу нотариуса Росреестр, помимо прочих сведений, будет обязан предоставить информацию о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Кроме того, уточнены возможности прокуратуры получать из ЕГРП сведения закрытого характера. 

Кстати, круг сведений, вносимых в ЕГРП, был расширен – к примеру, если сейчас вносятся сведения о сделках об отчуждении объектов недвижимости, то с вступлением поправок в силу будут указываются сведения и о существенных и иных условиях таких сделок.

 

14. Состав сведений ГКН дополняется сведениями, необходимыми для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. В перечень предоставляемых сведений из ГКН включена справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В ГКН также будут вноситься кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении. Однако на кадастровый учет жилых помещений в многоквартирном доме не будет распространяться общее правило, согласно которому здание и помещения в нем ставятся на кадастровый учет одновременно. 

Кроме того, в кадастр вносится информация о степени готовности объекта незавершенного строительства в процентах, планируемое назначение объекта незавершенного строительства, сведения о включении объекта в реестр объектов культурного наследия и т. д. 

 

15. Увеличивается срок действия временного характера сведений ГКН с двух до пяти лет – по земельным участкам, с одного года до пяти лет – при учете части объекта недвижимости (например, строение на земельном участке).

Поясним: образованный объект недвижимости (например, построенный дом) сразу ставится на кадастровый учет, но внесенные в ГКН сведения об этом носят временный характер до момента государственной регистрации прав на это имущество. До сих пор, если собственник не ставил объект на учет, то временные сведения исключались из кадастра по истечении года (строения) или двух лет (земельные участки).

 

16. Установлен порядок получения сведений публичной кадастровой карты в электронной форме, а также отражение на публичной кадастровой карте сведений, полученных от органов власти, в том числе об используемых и свободных земельных участках.

 

17. Продлен переходный период к ведению кадастра в единой государственной системе координат – до 1 января 2017 года. До этого срока при регистрации могут применяться местные системы координат.

 

18. Межевой план, технический план и акт обследования представляются в Росреестр и Кадастровую палату только в электронном виде.

 

19. Регистрация прав на созданный или незавершенный объект недвижимости производится на основе правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешения на строительство для «незавершенки»). 

С 1 октября при регистрации не требуются документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. Даже если заявитель не включил в пакет документов разрешение на ввод в эксплуатацию (разрешения на строительство), это не является основанием для возвращения документов – регистрирующий орган обязан будет обратиться за информацией в орган, выдавший соответствующее разрешение.

 

20. Дачники и владельцы загородной недвижимости при регистрации созданного или незавершенного объекта строительства теперь освобождены от обязанности включать в пакет документов кадастровый паспорт. 

Если до 1 октября документами, подтверждающими создание объекта индивидуального жилищного строительства, являлись кадастровый паспорт и разрешение на ввод в эксплуатацию (либо разрешение на строительство), то по новым правилам единственным подтверждающим документом становится только разрешение. 

Кстати, до 1 марта 2015 года и разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть запрошено регистрирующими органами, поэтому единственным основанием для гос. регистрации прав на завершенный объект индивидуального жилищного строительства до тех пор станет правоустанавливающий документ на земельный участок.

 

21. Представителям юридического лица теперь не нужно повторно представлять учредительные документы в Росреестр. Но только в том случае, если ранее туда уже были переданы учредительные документы (и проведена гос. регистрация права этой организации на соответствующий объект недвижимости) и учредительные документы с тех пор не изменялись.

То же касается и представления правоустанавливающего документа на земельный участок при регистрации права собственности на созданный объект недвижимости. Его нет необходимости каждый раз приносить в Росреестр, если на основании этого документа ранее было зарегистрировано право заявителя на земельный участок.

 

22. Людям свойственно ошибаться, даже если эти люди – государственные регистраторы. В законе конкретизировано понятие технической ошибки регистратора и описана процедура исправления данной ошибки. Сделано это из-за того, что Росреестр столкнулся с большим количеством судебных разбирательств по поводу того, что имело место в том или ином деле – техническая ошибка или спор о праве.

Определено, что техническая ошибка – это ошибка, (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо что-то подобное), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРП. Ошибка исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения или получения в письменной форме заявления от любого заинтересованного лица.

В исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, могут отказать только в том случае, если это повлечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права.

 

Сергей МИРОНОВ,

газета «Есть вариант!»