Земельный участок под многоквартирным домом как объект права общей долевой собственности

С введением в действие Жилищного кодекса РФ возникло немало вопросов, связанных с регистрацией права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Основываясь на действующем законодательстве осветим ряд вопросов связанных с оформлением земельных участков под такими домами, возникающими проблемами при оформлении документов и возможными путями их решения.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

Порядок оформления права общей долевой собственности можно разделить следующим образом.:

1. Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, т.е администрации города.  
По смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. С момента
формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
2. Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г.), то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г., в силу закона. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
3. Многоквартирный дом построен (реконструирован) после 1 марта 2005 г.
Приемка домов в эксплуатацию после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ), т.е. при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии со ст. 36, 38 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ право долевой собственности на земельный участок каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Во всех перечисленных случаях право общей собственности на земельный участок возникает без государственной регистрации.
Государственная регистрация права общей долевой собственности, в том числе на земельный участок обязательна в случаях:
– передачи данного объекта в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам);
¬– установления ограничения (например, сервитута);
– при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.
Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.
Для регистрации наличия права на общее имущество дома не требуется регистрация прав собственности на индивидуальное помещение, возникших до 31 января 1998 г. (до вступления силу Закона о регистрации), а именно в случаях:
– приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке;
– регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке.

Документы для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок 
под многоквартирным домом:
– заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, которое может быть подано собственниками помещений непосредственно, представителями по доверенности (нотариально удостоверенной в соответствии с общими требованиями к доверенности на государственную регистрацию);
– документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в
многоквартирном доме в размере 100 рублей для каждого долевого собственника;
– кадастровый паспорт земельного участка;
– решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г.);
– акт органа государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (об установлении размеров и границ) (представляет случае, если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г.);
– подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме (если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности не зарегистрировано в ЕГРП);
– подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме (если право собственности возникло после 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в ЕГРП).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым (до 1 марта 2005 г.) решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не выдаются.

По материалам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области Зам. начальника Кушвинского отдела Л.В. Большакова