Ну, вот и свершилось. То, о чем говорили уже 10 лет, нас ожидает уже в ближайшее время. В конце сентября буквально в течение одной недели в Госдуме РФ прошел второе и третье чтение законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ». Этот документ существенно меняет систему налогообложения имущества физических лиц уже в 2015 году.

Напомним, что впервые о том, что налоги на недвижимость надо брать не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости, депутаты заговорили в 2004 году – именно тогда законопроект, выдвинутый целой группой народных избранников, прошел первое чтение. Однако понимание, что же такое кадастровая стоимость, как ее определять в масштабах страны и как брать с нее налоги, приходило целое десятилетие.

Нельзя сказать, что за всё это время не было никакой информации – напротив, ее было очень много, депутаты спорили, выступали «за» и «против», предположительная ставка менялась в стократном диапазоне – от 0,01 до 1 %. Сегодня «точки расставлены», осталось только дождаться одобрения от Совета Федерации и подписания президентом.

Думаю, всех интересует, какой налог в будущем году придется заплатить за жильё, за дачный домик, за офис и так далее. Вчитаемся в текст законопроекта.

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ТЕОРИЯ

Меньше месяца осталось для того, чтобы заплатить налоги за имущество. Скорее всего последний раз, когда мы платим налог, исчисленный с инвентаризационной (определенной БТИ) стоимости недвижимого имущества.

Если посмотреть на квитанции, разосланные нам еще в начале года, то там в небольшой таблице указана инвентаризационная стоимость объекта по состоянию на 2013 год и налоговая ставка (в процентах). Помножив эти два числа, получаем сумму налога, всё просто. Например, инвентаризационная стоимость квартиры определена в 324 869 руб., налоговая ставка – 0,16 %. Сумма налога на имущество в итоге равна 520 руб.

К 2020 году мы вернемся к аналогичному (простому) способу расчета налога, но только значения «переменных» заметно увеличатся. До этого времени всё будет не так просто. Давайте по порядку…

Что такое кадастровая стоимость?

Основой налога с 2015 года будет служить кадастровая стоимость любой недвижимости, будь то земельный участок или любое строение на нем. Однако пока земельные участки вынесены «за скобки» данного законопроекта, поэтому о них говорить не будем.

«Википедия» даёт такое определение: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или … определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Фактически это некая усредненная стоимость объекта, по возможности максимально приближенная к его продажной (то есть рыночной) стоимости в определенный отрезок времени, – как правило, предыдущий год перед расчетом налога.

В Екатеринбурге практически все объекты уже имеют кадастровую оценку, а вот в Свердловской области такую работу сделали еще не все муниципалитеты.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно в документах (например, кадастровом паспорте) или в Интернете. Данные о земельных участках – в публичной кадастровой карте в http://maps.rosreestr.ru. Данные о домах и квартирах – на портале Росреестра https://rosreestr.ru. Нужно выбрать меню справа «Найдите ваш объект и узнайте его кадастровую стоимость», затем заполнить данные об объекте. Самое простое – если вы знаете его кадастровый номер. Если нет, то впишите адресные данные. Краткая информация из Государственного кадастра недвижимости (именно в ГКН указана актуальная кадастровая стоимость) предоставляется любому лицу бесплатно. Если нужна подробная выписка, ее можно заказать тут же в электронном виде за небольшую плату.

Определяется кадастровая стоимость не реже чем раз в три года. На практике она изменятся чаще всего ежегодно.

Не согласны с кадастровой оценкой своего объекта? Добро пожаловать в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (Екатеринбург, ул. Генеральская, 6А). Подробно об этом процессе мы писали в газете «Есть вариант!» № 19 (от 5 мая 2014 г.).

Кто будет платить налог?

Здесь всё достаточно просто – заплатят все собственники недвижимости. И физические лица, и юридические, и индивидуальные предприниматели. Об исключениях – чуть позже.

Какие объекты подлежат налогообложению?

В законопроекте приведен подробный перечень объектов. Налогом облагаются жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты, а также доли в них), гаражи и машино-места в паркинге, объекты незавершенного строительства (обратите на это внимание!), единые недвижимые комплексы, иные здания, строения, сооружения, помещения. Словом, вся недвижимость, которая имеет собственника.

При этом жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам!

Исключением является только общее имущество многоквартирного дома, в том числе и земельные участки под такими домами – они не признаются объектами налогообложения.

Какие налоговые ставки утверждены?

Для жилых домов (в том числе и недостроенных), жилых помещений, для единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), для гаражей и машино-мест определена базовая ставка 0,1 %. Но! Муниципалитетам дано право варьировать это значение в пределах от 0 до 0,3 %.

Не облагаются налогом на имущество физических лиц хозяйственные строения меньше 50 кв. метров на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Правда, для исключения таких объектов из списка необходимо написать заявление в налоговую службу.

0,5 % – в отношении прочих объектов налогообложения и 2 %, если кадастровая стоимость объекта превышает 300 миллионов рублей.

Вычеты

Для всех владельцев жилой недвижимости предусмотрены определенные поблажки.

Налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты.

Налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры.

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Если кадастровая стоимость не определена

Регионам дано право назначить единую дату начала применения нового налогообложения на территории, но в любом случае сделать это нужно в промежутке от 1 января 2015 г. до 1 января 2020 г.

Пока не «дан старт», при налогообложении объектов недвижимости будет использоваться их инвентаризационная стоимость, определенная до 1 марта 2013 г., но с учетом коэффициента-дефлятора. При этом ставка может варьироваться по усмотрению муниципалитета в зависимости от вида использования, местоположения и инвентаризационной стоимости объекта.

До 300 000 руб. включительно – до 0,1 %.

От 300 000 до 500 000 руб. включительно – от 0,1 до 0,3 %.

Свыше 500 000 руб. – от 0,3 до 2 %.

Отмечу, что согласно этим диапазонам определяется налогообложение и в настоящее время.

Порядок исчисления суммы налога

Если у объекта определена общая долевая собственность, то налоги начисляются владельцам пропорционально их доле в праве собственности на такой объект.

Если объект находится в общей совместной собственности, то для каждого из участников совместной собственности налоги начисляются в равных долях.

При получении недвижимости в наследство налог исчисляется со дня открытия наследства.

Изменения в собственности (увеличение-уменьшение доли, приобретение или продажа объекта) учитываются пропорционально доле и времени владения объектом.

Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах – это будет учтено в следующем году. Из этого правила есть два исключения. Первое – при исправлении технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет. Изменения учитываются с момента, когда допущена ошибка. Второе – в случае положительного решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда. Новые сведения о кадастровой стоимости учитываются «с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания».

Льготы

В законопроекте приведен традиционный перечень льготников, которым не нужно будет платить налог на имущество. Это Герои СССР и РФ, кавалеры ордена Славы трех степеней, участники войн, инвалиды I и IIгрупп, а также инвалиды детства, ликвидаторы радиационных аварий, военнослужащие со стажем не менее 20 лет, пенсионеры, обладатели творческих мастерских и некоторые другие.

Однако есть существенные примечания.

Во-первых, объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности.

Во-вторых, налоговая льгота предоставляется в отношении только одного объекта налогообложения каждого вида «вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот». То есть за второй дом, за вторую квартиру и второй гараж любому льготнику придется платить «по полной программе». Выбор, за какой объект платить, за какой – нет, должен сделать сам налогоплательщик. При этом закон указывает и срок выбора – не позднее 1 ноября.

Стоит упомянуть, что в законопроекте есть дежурная фраза о том, что муниципалитеты могут устанавливать и другие, не упомянутые в документе налоговые льготы.

Расчет суммы налога

Теперь, пожалуй, о самом сложном. Ближайшие четыре налоговых периода (то есть с 2015 по 2018 годы) расчет нового налога будет вестись с учетом старой кадастровой стоимости и понижающих коэффициентов. Таким образом, законодатели надеются избежать резкого повышения налога на имущество.

Формула расчета «Налог = (Н1 – Н2) х К + Н2».

При этом Н1 – сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта (с учетом вычетов). Н2 – сумма «старого» налога (исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости объекта за последний налоговый период). К – коэффициент, равный 0,2 – в 2015 году, 0,4 – в 2016 году, 0,6 – в 2017 году, 0,8 – в 2018 году.

С 2019 года формула не действует, налог платится 100 % (конечно, с учетом вычетов из налоговой базы).

Когда?

Планируется, что закон вступит в силу с 1 января 2015 года. С этой же даты муниципалитеты имеют право вводить новый налог, однако для этого еще до 1 декабря 2014 года должны опубликовать соответствующие «нормативные правовые акты».

Если в этом году налоги надо уплатить до 1 ноября, то со следующего срок сдвигается до 1 октября.

С 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения не производится.

ЧАСТЬ ВТОРАЯ. ПРАКТИКА

Попробуем использовать реально существующие данные для расчета налога по указанной формуле. Конечно, стоит уточнить, что «практика» достаточно условная. Для более точных данных необходимо еще дождаться принятия подзаконных актов, возможных поправок и местных постановлений.

Тем не менее предположим, что муниципалитет принимает максимально возможную ставку 0,3 % и посчитаем гипотетическую сумму налога за несколько лет.

Возьмем данные однокомнатной квартиры в новом доме в Центре (переулок Красный). Площадь – 44,7 кв. метра, инвентаризационная стоимость в 2013 году – 537 253 руб., кадастровая стоимость – 3 609 357 руб. Налоговая ставка за 2013 год равна 0,53467 %, сумма налога – 2872 руб. 54 коп.

Для начала сделаем вычет – налоговая база по квартирам учитывается за минусом 20 «квадратов». Получаем 24,7 кв. метра. «Вторым действием» находим кадастровую стоимость одного квадратного метра – 3 609 357 руб./44,7 кв. м = 80 746 руб./кв. метр.

Таким образом, налогооблагаемая сумма = 80 746 * 24,7 = 1 994 426 руб.

0,3 % от этой суммы равно 5983 руб. 28 коп. Именно такой налог нужно будет платить к 2020 году, само собой, при условии, что останется неизменной налоговая ставка и кадастровая стоимость объекта.

Предположим, что в Екатеринбурге новый налог обяжут платить с 2015 года. Воспользуемся приведенной выше формулой расчета.

(5983,28 – 2872,54)*0,2 + 2872,54 = 3494,69 руб. То есть за год налог вырастает на 622 рубля. По этой же формуле 2016 год – 4116,84 руб., 2017-й – 4738,98 руб., 2018-й – 5361 руб. С 2019-го, как уже упоминалось, налог будет максимальным и рассчитываться без формулы.

Другой вариант. Однокомнатная квартира в старом панельном доме в Парковом микрорайоне. Площадь – 28,5 кв. метра, инвентаризационная стоимость – 212 043 руб., кадастровая – 2 063 683 руб. Налоговая ставка в 2013 году – 0,1 %, начисленная сумма – 212 руб. Подставив данные в формулу, получаем в следующем году налог 539 руб. (рост более чем в два раза). В 2016-м – 866 руб., 2017-м – 1192 руб., 2018-м – 1519 руб. И максимальная ставка с 2019 года – 1846 руб. (рост ставки почти девятикратный).

Теперь пример посложнее. Двухкомнатная квартира площадью 47,3 «квадрата» в старом панельном доме на ВИЗе. Инвентаризационная стоимость – 402 443 руб. Налоговая ставка – 0,25, сумма налога за 2013 год – 1006 руб. Кадастровая стоимость… 74 848 руб. Именно так. И это не оценка квадратного метра, потому что трехкомнатная квартира площадью 63,8 «квадрата» в этом же доме оценивается в 100 958 руб.

Итак, имеем оценку квадратного метра в 1582 руб. и налогооблагаемую базу – 27,3 кв. метра. Считаем 0,3 % от 43 199 руб. и получаем… 129 рублей? Подставлять в формулу нет смысла, потому что значение в скобках получается отрицательным.

Конечно, законодатели предусмотрели такой вариант. «В случае, если исчисленное в отношении объекта налогообложения значение суммы налога Н2 превышает соответствующее значение суммы налога Н1, то сумма налога, подлежащая уплате налогоплательщиком, исчисляется без учета положений настоящей статьи». То есть без формулы, простым умножением налогооблагаемой базы на ставку налога. Но всё равно 129 после 1006 рублей – это вариант очень сомнительный. Вывод можно сделать только один – такая кадастровая оценка в ближайшее время будет пересмотрена.

Повторю, что данные расчеты весьма условные, поскольку еще нет понимания, какую процентную ставку изберут местные власти – у них есть выбор от 0 и до 0,3 %. Еще одно неизвестное в этом уравнении – Н2. В приведенных выше примерах использовалось значение налога за 2013 год. Законопроект позволяет делать расчет и за 2014 год, учитывая коэффициент-дефлятор и пользуясь диапазоном «до 0,1 %», «от 0,1 до 0,3 %» и «от 0,3 до 2 %» в зависимости от инвентаризационной стоимости. В этом случае значение Н2 (а также итоговая сумма налога) может вырасти еще примерно в 1,5 раза.

Так что ждем постановлений муниципалитета.

Необходимо заканчивать вопрос с бесплатной приватизацией жилья, так как она мешает решать вопросы капремонта, считает Сергей Степашин.

Пять самых популярных способов минимизировать затраты

Госдума в пятницу рассматривает законопроект, по которому прописать в свою неприватизированную квартиру нельзя будет даже близких родственников. 

Первое, с чем сталкивается арендатор, - поиск подходящего жилья. Если он решает делать это самостоятельно, то перед ним открывается весьма обширное поле для сбора и анализа информации. Неопытного арендатора на этом этапе уже подстерегает риск попасть на удочку различного рода мошенников. Гораздо легче, когда данную работу делает риэлтор, который позвонит по объявлениям, отметая "ловушки", и договорится о просмотрах. Но если вы готовы идти на риск и у вас есть собственный положительный опыт, то, возможно, все в ваших силах.
Также для успешного поиска квартиры важно иметь представление о реальной рыночной стоимости, а для этого нужно иметь опыт и знания о рынке аренды. Заниженная стоимость - любимая приманка мошенников, которые наживаются на незнании и доверчивости, отмечают агенты.

Советы риэлторов

 Например, когда арендатор знает средние цены, определился с предложениями в базах агентств недвижимости или сайтов, нужно встречаться с собственником. И для начала помните об элементарных правилах этикета. Арендодателя чаще волнует, кто у него будет жить - для него это в будущем спокойствие за собственность. Достаточно просто оставаться вежливым в общении, внимательным слушателем. Ведь психологический фактор также имеет большое значение, когда стороны договариваются о чем-то.

Осмотр квартиры.

Помимо оценки общего вида интерьера, необходимо обратить внимание на то, работает ли бытовая техника, сантехника, не текут ли трубы и т. п. Так можно избежать конфликтов на тот случай, если оборудование неисправно и есть протечки. Кроме того, следует уделить внимание проверке мебели. Если диван закрыт пледом, то не поленитесь снять его. Не исключено, что обивка повреждена, и в дальнейшем трудно будет доказать, что этот дефект уже был до заселения в квартиру.

Документы.

Если квартира понравилась, вы оценили все, что в ней имеется, то стоит посмотреть правоустанавливающие документы. Сдавать квартиру имеет право только собственник или кто-то из родственников с его письменного согласия. Если собственник уверяет, что он владеет квартирой единолично, а в квитанции за оплату квартиры значатся несколько жильцов, то следует как минимум насторожиться.

Переговоры.

На данном этапе обе стороны оговаривают все условия проживания и найма. Это самый ответственный момент, ведь именно теперь стороны договариваются о размере страхового депозита, о том, кто будет проживать, что в квартире остается в распоряжении жильцов (иногда собственники решают увезти что-то из мебели, но забывают об этом уведомить). Обязательно надо договориться о животных, если они есть у нанимателя. Этот факт не должен быть сюрпризом.

Договор.

Не пренебрегайте заключением договором найма. Этот документ крайне важен, так как регламентирует взаимоотношения сторон. В нем фиксируется стоимость, срок, на протяжении которого он действует, права и обязанности нанимателя и наймодателя. Также помимо этого стороны определяют частоту визитов собственника жилья, возможные запреты, изменения в квартире, включая ремонт, условия расторжения договора, порядок возврата депозита и так далее. Обязательно составляется опись имущества. При наступлении какой-либо ситуации стороны действуют согласно договору. Без этого документа все правила проживания остаются "на словах", и обе стороны остаются незащищенными в случае возникновения конфликтов и различных неприятных ситуаций.

Акт приема-передачи.

К договору также следует прикрепить акт приема-передачи имущества. В этом документе перечисляется все, что остается в распоряжении нанимателя. Также указываются выявленные недостатки, чтобы потом нанимателю не смогли предъявить их исправление.

Страховка. Еще можно узнать, оформлено ли у собственника квартиры страхование ответственности перед третьими лицами. Такая практика является очень полезной на рынке аренды. Ведь если соседям нанесен ущерб (например, произошел залив), то компенсацию выплатит страховая компания, а стороны - собственник и арендатор - смогут избежать конфликта.

И в заключение стоит указать немаловажный фактор - соблюдение условий договора. Многие заблуждаются, когда считают, что с подписанием договора все формальности заканчиваются. От дальнейшего поведения зависит, насколько долго продлится срок найма, рекомендуют риэлторы.

Полезные советы дали специалисты риэлторской компании "ВЕГА"