В прошедшем году было принято достаточно много законодательных актов, которые напрямую касаются рынка недвижимости. Большинство новых законов вступили в силу с начала этого года, что уже сейчас привело к некоторым изменениям. Специалисты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают – как будет развиваться рынок недвижимости в текущем году с учетом изменений законодательства.

Налог на имущество физических лиц

Вступивший в силу закон о налогообложении предусматривает в качестве базы для определения суммы налога кадастровую стоимость недвижимости взамен инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной, поэтому владельцам квартир, домов, а также недвижимости коммерческого назначения придется платить больше, их расходы на содержание недвижимости возрастут.
С другой стороны, закон предполагает переходной период до 2020 года, рост налогового бремени будет проходить постепенно, на 20% в год, поэтому рынок вполне успеет к этому моменту перестроиться. Кроме того, «на кадастр» перешли еще не все регионы, еще не везде закончилось формирование кадастровой базы, а значит – у налоговой службы просто нет возможности работать по-новому. Однако к следующему году все подготовительные мероприятия уже должны быть закончены.
В первую очередь закон коснется рынка аренды, и естественно, что владельцы сдаваемых площадей (жилых и коммерческих) будут предпринимать попытки переложить это бремя на арендаторов. Однако сделать это будет непросто, поскольку в нынешней ситуации спрос на жилье (в том числе, и московское), снижается, и цены корректируются соответственно. Кроме того, на рынок аренды уже значительное влияние оказывают изменения миграционного законодательства, иностранные граждане, приезжавшие на заработки, покидают страну (приток трудовых мигрантов с начала года упал на 70%). Поэтому владельцы жилья, которые будут закладывать в цену аренды сумму налога и откажутся снижать цены могут остаться без клиентов.
Благодаря росту налогообложения снизится спрос на покупку жилья в сегменте инвесторов, которые приобретают недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью сдачи объектов недвижимости в аренду. Сдавать квартиры будет уже не так выгодно, кроме того, нужно еще будет постараться найти жильцов.
Изменения в законе о долевом строительстве
Госдума одобрила дополнения к закону ФЗ-214, текст которых обязывает застройщика страховать «предпринимательский риск» (а также риск повреждения, гибели объекта) в пользу дольщика, причем, сумма выплат должна быть адекватна деньгам, внесенным дольщиком в качестве оплаты за жилье.
Закон позволит укрепить позиции дольщиков и сделать участие в долевом строительстве менее рискованным. В данный момент наиболее распространенной проблемой для дольщика является банкротство застройщика – в этом случае дольщику весьма проблематично получить деньги с разорившегося застройщика. А вот получить обратно свои вложения у страховой компании намного проще, остается лишь подождать, пока компания признает банкротство застройщика страховым случаем.
Подобные изменения благоприятно повлияют на рынок квартир в новостройках, будут способствовать повышению спроса, а, следовательно, и развитию строительной отрасли. Для девелоперов и застройщиков в данный момент настали не самые благоприятные времена, повышение Центробанком ключевой ставки привело к повышению ипотечных ставок. Это сделало условия приобретения жилья в ипотеку совершенно неприемлемыми и сильно ударило по спросу на новое жилье. Поэтому для инвесторов, которые располагают средствами, вложения в новостройки станут более привлекательными.

Срок владения недвижимостью для продажи без налогообложения

Также в прошедшем году были приняты поправки, которые увеличивают срок владения жильем для возможности его реализации без уплаты подоходного налога. Теперь владельцу недвижимости не придется платить налог при продаже квартиры в том случае, если эта квартира оставалась его собственностью в течение 5 лет, а не 3 лет как раньше. Для тех, кто планирует улучшить или каким-либо образом изменить собственные жилищные условия, поскольку сейчас настал для этого наиболее благоприятный момент – закон вступает в силу только с начала 2016 года.
Закон определенно оживит рынок вторичного жилья, особенно в текущей ситуации, когда кризис уже в разгаре, а цены на жилье не повысились в той степени, в которой произошло изменение курса рубля относительно «твердых» валют. Владельцы, которые имеют в собственности квартиры уже более трех лет, всерьез задумаются о грядущих перспективах, весь со следующего года придется ожидать еще два года для того, чтобы продать квартиру и не платить при этом налог.
Формирование налога с продажи недвижимости
Поправки предполагают изменения в способах определения суммы налога с продажи недвижимости. Теперь основанием для вычисления подоходного налога станет не цена квартиры, указанная в договоре (одним из распространенных способов ухода от уплаты налога является занижение цены), а кадастровая стоимость. То есть, теперь в договоре можно указывать заниженную сумму, налог все равно будет вычтен из кадастровой цены квартиры.
Эти поправки значительно сократят инвестиционные сделки на рынке вторичной недвижимости, инвестору будет невыгодно приобретать недвижимость для скорой ее перепродажи, поскольку налог «съест» практически всю потенциальную прибыль. Снижение спроса со стороны инвесторов (а значительная доля приобретений до сих пор проводится с целью спекуляций), несомненно, отразится снижением рыночной стоимости недвижимости.
Если говорить о жилье в новостройках, то изменения инвесторов практически не затронут, поскольку те, кто вкладывает деньги в жилье на ранних стадиях строительства, продают готовые квартиры еще до момента передачи в собственность, через застройщика по договору переуступки.

И снова апартаменты…

Поправками к законодательству теперь запрещается возведение апартаментов, как отдельных объектов. Относительно низкая стоимость квартир и весьма лояльные требования к качеству местности позволяли застройщикам возводить комплексы с апартаментами практически где угодно. Кроме того, коль скоро объекты не принадлежат к категории жилой недвижимости, застройщик избавлялся от необходимости создания соответствующей инфраструктуры. Таким образом, вся инфраструктурная нагрузка приходилась на расположенные поблизости жилые комплексы.
Теперь грядет стадия усложнения получения застройщиками разрешений на строительство апарт-комплексов, что неизменно отразится сокращением количества новых проектов на рынке, а также повышением цены. Кроме того, с введением новых правил налогообложения владельцев недвижимого имущества, ставка для апартаментов (которые по определению не являются жильем и относятся к категории «прочие объекты») составляет 0,5%. Это выше ставки для квартир и ведет к значительному удорожанию стоимости аренды апартаментов.
Информирование о праве собственности
Изменения коснулись и вопроса налогового контроля самих граждан, и этот контроль, по мнению государства, должны осуществлять эти же самые граждане. Теперь, если гражданин не получил повестку об уплате налога на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем, сделать это он должен до 31 декабря.
Несмотря на некоторую странность этого положения, за неисполнение данного постановления предполагается наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного налога. Впрочем, несмотря на то, что закон уже принят и вступил в силу (с января 2015 года), штрафовать будут только с 2017 года, так что к мысли о необходимости честно сообщать государству о наличии недвижимой собственности граждане еще успеют привыкнуть.

Загородные участки

В этом году государство взяло курс на активное развитие индивидуального строительства и приняло ряд законов, которые упрощают предоставление гражданам под массовую застройку земли, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности. Однако теперь граждане связаны необходимостью непременно использовать предоставленный участок по назначению – для возведения жилого дома и ведения приусадебного хозяйства. В противном случае, неиспользованные участки будут попросту изыматься, если в течение трех лет владелец не удосужился возвести здание. Также введены нормы, которые позволяют без труда оформить право собственности на участок, который приобретен или получен иным способом еще в советские времена.
В данный момент загородные участки (без подряда) переживают настоящий бум спроса, стоимость участка зачастую ниже стоимости стандартной квартиры, что делает землю более привлекательной в качестве инвестиций для граждан с ограниченными финансовыми возможностями.

Запрещеные панельки

Очередное изменение законодательства касается пока только столицы и области, однако, возможно в недалеком будущем затронет и остальные регионы РФ. Весной прошлого года вышло постановление мэра Москвы о запрете строительства панельных многоэтажных жилых домов по старым проектам. Это должно несколько «обновить» внешний вид и повысить качество бюджетных проектов в столице и за пределами города.
Кроме того, рынок панельного может несколько потеснить рынок квартир в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, поскольку панельные дома имеют более низкую себестоимость и для их строительства требуется меньше времени. Панельные дома, возведенные по новым проектам, в разработке которых принимали участие европейские инженеры, можно будет увидеть уже в текущем, 29015 году.
Заключение
Рассматривая нововведения, которые относятся к рынку недвижимости, эксперты RealtyPress.ru склоняются к мнению, что рынок продолжит развитие, несмотря на определенные проблемы, связанные с кризисным состоянием экономики и некоторыми ограничениями, которые накладывают на участников рынка новые законодательные акты.
Кроме того, уже сейчас государство предпринимает вполне конкретные меры, направленные на активизацию рынка – вливание средств в банки для продолжения ипотечного кредитования (на вменяемых условиях), некоторое снижение ключевой ставки Центробанком. В любом случае, недвижимость продолжит оставаться более надежным способом сохранить сбережения, чем банковский вклад.

  ВЕГА недвижимость 

Госдума в первом чтении продлила на 3 года бесплатную приватизацию жилья

Государственная дума приняла в первом чтении законопроект, позволяющий продлевать срок бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2018 года, передает РИА Новости.

По действующему законодательству бесплатная приватизация заканчивается 1 марта 2015 года. Законопроект был предложен членами фракции «Справедливая Россия» Оксаной Дмитриевой, Иваном Грачевым, Андреем Крутовым, Натальей Петуховой и Дмитрием Ушаковым. По мнению депутатов, необходимость принятия предлагаемых изменений прежде всего вызвана тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения в аварийном и ветхом жилье, и ожидающих расселения, лишатся после 1 марта 2015 года возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Кроме того, как указывают авторы законопроекта, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, получив свое жилье после 1 марта 2015 года, также не смогут воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. «Таким образом, граждане будут поставлены в неравное положение с гражданами, получ​ившими и приватизировавшими жилье до указанной даты», – говорится в пояснительной записке.

  ВЕГА недвижимость 

Ипотечникам поможет специально созданный фонд

В России может быть создан «Фонд поддержки ипотеки», предназначенный для субсидирования процентных ставок. Часть средств также будет направляться на помощь отдельным категориям заёмщиков. Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник в правительстве.
Учредителем фонда станет минстрой, а управлять им будет «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Главной задачей структуры станет удержание ипотечных ставок на уровне 13% годовых.
Из фонда также будет оплачена дополнительная помощь заёмщикам, которые приобретают свою первую квартиру или увеличивают жилплощадь после рождения двух и более детей.

  ВЕГА недвижимость 

1. Выпишите навыки, которыми вы владеете.
2. Помечтайте, каким бы вы хотели видеть себя через 10 лет.
3. Вспомните, кем вы хотели стать в детстве.
4. Посмотрите вокруг: чем занимаются ваши близкие, знакомые и друзья.
5. Попробуйте себя в том виде деятельности, которым вы никогда не осмелились бы заняться.
6. Напишите, сколько вы хотите получать денег в месяц. Разбейте сумму по дням и посмотрите, в каких видах деятельности вы можете получать эту сумму в день.
7. Ответьте себе на вопрос, чем бы вы сейчас занимались, если бы на вашем счету лежал 1 млн. рублей.
8. Каким родом деятельности занимаются люди, которые живут так, как хотите жить вы.
9. Зачастую хобби становится доходным делом.
10. Какому ремеслу вы обучили бы своего ребенка.
11. Ради какого дела вы просыпались бы с радостью каждый день.
12. Действие — ключ к разгадке.

Каждый успешный проект когда-то был стартапом. Но почему же одни развиваются и расширяются, а другие канут в небытие? Попробуем разобраться. Вот пять правил, которым нужно следовать, чтобы не запороть стартап.

1. Сначала прототип – потом поиск инвесторов

Занимаясь поиском инвестора для создания прототипа, вы предлагаете приобрести кота в мешке. Вряд ли он кого-то заинтересует, а вот если вы наглядно покажете, на что просите денег, вам будет гораздо проще заинтересовать нужного человека или компанию.

2. Успех в простоте

Не пытайтесь удивить инвестора кучей наворотов и множеством сложных функций. Делайте упор на юзабилити и интерфейс. На стадии создания прототипа покажите нечто простое и понятное. У инвестора должен быть только один вопрос «Почему я сам не додумался до этого?».

3. И что у нас тут получилось?

Перед тем как показывать свое детище инвесторам, убедитесь, что оно достойно внимания. Для этого привлеките своих друзей и родственников. Насколько им интересно, понятно и легко. Будьте готовы отвечать на вопросы «зачем это мне?», «как я могу это использовать», «это принесет деньги?» даже если вам их и не зададут.

4. Один в поле НЕ воин

Действуя в одиночку вы рискуете, в большинстве случаев такие проекты проваливаются. Вам нужна команда. Специалисты по дизайну и интерфейсам, маркетингу, разработке – это разные люди. Поверьте, опыт и знания в определенной области имеют огромное значение.

5. Равнение на потребителей и инвесторов

Завоевывайте признание публики. Как можно больше людей должно знать о вас и о вашем проекте. О нем должны говорить, его должны хотеть. Если во время вашей презентации инвестор скажет «я что-то такое слышал», считайте, что полдела уже сделано.

  ВЕГА недвижимость 

Российское законодательство не признает гражданский брак, под которым обычные люди имеют в виду просто сожительство без соответствующего штампа в паспорте. Из-за этого к мужчине и женщине, проживающим вместе без официальной регистрации отношений, не применимо понятие совместно нажитого имущества. Как следствие - при расставании квартира, приобретенная в гражданском браке, будет делиться в зависимости от конкретной ситуации.

Способы разделить недвижимость

Приняв решение разойтись, сожители не могут опираться на ст. 38 Семейного кодекса РФ "Раздел общего имущества супругов". Им юристы предлагают два возможных варианта:

Решить вопрос, договорившись о будущем имущества. Такой путь отличается малыми затратами времени, сил и денег;

Обратиться в суд.

Нередки случаи, когда не так давно искренне влюбленные друг в друга люди расстаются злейшими врагами. При подобном раскладе имущество, нажитое в гражданском браке, становится поводом для серьезного конфликта. Зачастую оно остается у одного из бывших сожителей, а второй хочет получить хотя бы часть. Он идет в суд, где дело рассматривается на основании главы 16 Гражданского кодекса РФ, где прописаны все положения, касающиеся общей собственности.

Имущество в гражданском браке считается судом долевой собственностью. Доказать факт приобретения той или иной вещи конкретным человеком сложно. Поэтому доли обоих сожителей признаются равными, а окончательное решение о разделе зависит от судебной практики. Она предлагает опираться на ст. 252 Гражданского кодекса. В ней говорится, что каждый сожитель имеет право на выделение доли из общей собственности. Для этого нужно составить исковое заявление. В нем приводятся доказательства факта покупки той или иной вещи конкретным человеком. В ходе раздела судья принимает во внимание степень участия каждого сожителя в приобретении предмета спора. Учитывается как денежный вклад, так и личный труд. Квартира в гражданском браке делится исходя из того, кто значится ее собственником.

Вопросы наследования имущества

Наследником первой линии по закону сожитель после смерти своего партнера стать не может. Исключение - гражданский супруг указывает свою вторую половину в завещании. Следующий немаловажный момент - если у сожителей есть совместные дети и установлено отцовство, то все имущество отходит им в соответствии с российским законодательством.

Как лучше оформлять совместно нажитое в гражданском браке недвижимое имущество?

Не хотите идти в ЗАГС? Оформляйте покупки как долевую собственность. Особенно это касается недвижимости. В договоре купли-продажи будут указаны два покупатели. В нем же можно прописать доли каждого партнера. В итоге оба сожителя получат свидетельства о государственной регистрации своих долей в недвижимости.

При оформлении ипотечного кредита банк будет рассматривать гражданских супругов в качестве пары независимых покупателей-соинвесторов. Что касается недвижимости, то ее опять же зарегистрируют как долевую собственность.

  ВЕГА недвижимость