Закладная — это специальный документ, который составляется в процессе подписания договора о залоге. Законодательство Российской Федерации называет договор залога недвижимого имущества договором об ипотеке. То есть ипотечное обязательство — тот вид обязательства, который обеспечен залогом в виде недвижимого имущества.

При заключении договора об ипотеке залогом могут являться:

1. Земельные участки (при подтверждении права собственности);
2. Собственность предприятия: здания, сооружения, прочие строения;
3. Жилая недвижимость (дома и квартиры);
4. Дачные и садовые домики, гаражные строения;
5. Самолеты и корабли, космические объекты различного назначения.

Последний раздел основан на международной юридической практике. Нередки случаи, когда воздушные или морские суда, являющиеся имуществом граждан Российской Федерации, арестовывают за границей по решению судебных органов соответствующих стран.

При заключении договора ипотеки, обеспечением которого выступают предприятия или жилая недвижимость, автоматически в состав обеспечения попадает и земельный участок, где они находятся. Если инициатор соглашения не владеет землей, а использует право аренды, то вместе с недвижимостью объектом договора будет выступать право долгосрочной аренды. По закону, в качестве обеспечения договора могут являться даже объекты незавершенного строительства. Заложить можно весь объект в целом, то есть если объектом выступает дом, нельзя использовать только фундамент или крышу по отдельности.

В случае совместной (общей) собственности объекта, договор об ипотеке может быть заключен только при достижении согласия между собственниками.

На практике есть разные сложности при получении ипотечного кредита. Самым простым считается покупка в кредит квартиры в многоэтажке. Дачный участок или загородный дом в глазах банкиров выглядит уже более сомнительным обеспечением договора. Наконец, обычному человеку, скорее всего, не дадут ипотеку на покупку корабля или самолета.

По законодательству, в Российской Федерации используется два вида ипотеки: по закону и по договору. Первый случай имеет место, когда в банке был заключен соответствующий кредитный договор, он появляется автоматически и регулируется с помощью Закона об ипотеке. Во втором случае нужно заключать отдельный ипотечный  договор, где есть возможность обговорить дополнительные условия.

Для договора об ипотеке необходима государственная регистрация, то есть недостаточно нотариального заверения. Иначе он считается незаключенным (ничтожным). По этой причине все расчеты (наличными или переводы) следует производить после процедуры регистрации ипотечных договоров и договоров купли-продажи в соответствующих государственных инстанциях.

Большинство ипотечных программ различных банков ориентированы на заключение ипотечных договоров первого типа, в силу закона. Это наиболее простой и удобный вариант. Необходимо только помнить, что дополнительные условия предстоит внести в кредитный договор.

Сохранность жилой недвижимости, которая приобретается по договору ипотеки, обеспечивает хозяин. Помещение обязательно должно использоваться по назначению, то есть в квартире нельзя устраивать склад. На время действия договора запрещено несанкционированное переустройство жилого помещения без согласования с банком. Причина в том, что переделки могут отразиться на оценочной стоимости имущества, то есть залог может подешеветь.

Оформление передачи в залог купленного недвижимого имущества обычно оформляется при помощи закладной. Эта ценная бумага является именной, т. е. в ней указаны имя и фамилия покупателя. Обеспечением закладной является ипотека, документ необходимо регистрировать в государственных органах. По правилам, в закладной прописываются все условия кредитного договора, которые считаются существенными, и отражаются отношения кредитора и заемщика. Сама по себе закладная не является самостоятельным договором, а документ, где кратко сформулированы действия кредитора и заемщика, в случаях, касающихся условий гашения кредита и залоговых правоотношений. Если необходимо сделать передаточную запись, то для нее оставлено место в самом конце документа. Действие закладной продолжается весь период выплаты кредита заемщиком.

В каких случаях составляют закладную? Дело в том, что сам по себе ипотечный кредит относится к долгосрочным инструментам, а банки неохотно дают деньги на долгий срок. Часто банковские учреждения кредитуются у других участников финансового рынка, чтобы потом выходить на ипотечный рынок. Когда заемщик заключает кредитный договор, банк получает право на взыскание денежной суммы и процентов в течение всего срока действия. Если банку потребуются финансовые средства, он может перезаложить закладную другому учреждению, может и продать. Банк, купивший закладную, не вправе поменять условия ипотечного кредита. Он может только собирать часть денежных средств, которые вносит заемщик согласно договору кредитования. Специалисты считают, что подобный бизнес в России процветает.

Банковские учреждения, по закону, могут эмитировать (выпускать) ценные бумаги, обеспечением по которым будут закладные — так привлекаются финансы на открытом рынке для развития ипотечного кредитования. Российский опыт выпуска облигаций признан весьма успешным.

Сегодня финансисты считают закладную одним из важных элементов рынка ипотечных кредитов, потому что она дает банкам возможность аккумулировать ресурсы. Например, в случае необходимости, банк может продать накопленный резерв закладных, и таким образом получать денежные средства для дальнейшего оборота.

Если закладная передается другому кредитору, то банк обязан известить об этом заемщика. Это распространенная практика, которая поддерживается законодательством. Российский банк может передавать закладные в любые другие финансовые учреждения, от иностранных банков до оффшорных фондов.

К составлению кредитного договора и оформлению закладной следует подходить очень ответственно, т. к. все разночтения между этими документами трактуются в пользу последней. По этой причине сложно вносить изменения в уже подписанный кредитный договор.

В случае, когда ипотечный кредит берется супругами и происходит раздел имущества в судебном порядке, обязательства не делятся. Разведенные супруги остаются созаемщиками, пока взятый кредит не будет полностью погашен.

Как правило, банковские учреждения выдают ипотечный кредит, попутно оформляя закладную на имущество. Возможность выдачи ипотеки без оформления закладной прописана в соответствующем законодательном акте. Однако, такую услугу могут предложить только очень крупные банки, у которых есть достаточный резерв «длинных денег». Чаще всего это банки с государственным участием, куда отправляются пенсионные накопления граждан. Другой вариант - иностранные банки, у которых есть возможность привлекать кредиты под низкий процент.

Последний вид ипотеки, самый редкий — ипотека в силу судебного решения. Он до сих пор недостаточно четко прописан в законодательстве. В такой ситуации можно обойтись не только без оформления закладной, но даже и кредитного договора. Все детали взаимоотношений кредитора и заемщика указываются в решении суда.

Недвижимость Mail.Ru

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вводит новый институт некоммерческого найма жилых помещений, где наниматель не ставит цели извлечения прибыли, а также договор такого найма.

Документ призван восполнить пробел в законодательстве и ввести понятие некоммерческого найма жилья наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом. В действующем законодательстве нет норм, регулирующих правоотношения, связанные с наймом жилых помещений, в которых наймодатель не ставит цели извлечения прибыли.
 
Законопроект вводит такое понятие, как «жилищный фонд некоммерческого использования», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма.
 
Также в Жилищный кодекс предлагается ввести термин «наемный дом», то есть многоквартирный дом, все помещения в котором принадлежат одному лицу, и квартиры сдаются для проживания. Как отмечают законодатели, в настоящее время существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения, связанные с наймом отдельного жилого помещения, а не целого дома, в связи с чем есть риск продажи квартир в нем.
 
Предполагается, что для «предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках». Органы местного самоуправления будут вести учет таких сведений, как адреса домов, информация о собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.
 
Жилье на условиях некоммерческого найма будет предоставляться лицам, которые не могут быть признаны малоимущими. Речь идет в первую очередь о людях с невысоким уровнем дохода. Договоры с ними будут заключаться на срок от 3 до 10 лет с преимущественным правом нанимателя заключить такой договор на новый срок. Может быть заключен и краткосрочный договор сроком до одного года.
 
Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма, как отмечается, будет выше, чем по договору социального найма, но существенно ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма. В сумму войдут расходы на строительство или приобретение дома, расходы на его содержание и капремонт. Причем размер квартплаты «может изменяться не чаще, чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы».
 
Кроме того, предлагается внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях, установив штрафы за нарушение наймодателем требования об обязательной государственной регистрации договоров найма жилых помещений. Для граждан размер административного взыскания составит 1,5 тысячи до 2 тысяч рублей, для должностных лиц –  от 3 тысяч до 4 тысяч рублей, а для юридических лиц –  от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.

исочник: МетрТВ

Слова "брачный договор", или "брачный контракт" у россиян ассоциируются скорее с причудами зарубежной жизни, чем с реально действующим механизмом по защите имущественных прав супругов. Статистика упорно кричит о том, что меньше 10% вступающих в брак современных россиян приходят к решению заключить брачный договор, хотя именно он может стать сводом правил семьи, связанных с имущественными отношениями, и защитить интересы сторон в случае развода.

Вниманию брачующихся

На сегодняшний день российский законодатель сформировал свою позицию в отношении брачного договора в главе 8 Семейного кодекса, где исключает возможность регулирования иных отношений между супругами, кроме имущественных. Другими словами, обязать супругу варить борщ дважды в неделю посредством брачного договора  не удастся. 

А среди имущественных вопросов самым "больным", а потому самым распространенным, является вопрос определения правового статуса недвижимого имущества.

Стоит отметить, что брачный договор может урегулировать отношения супругов в отношении имущества, которое только будет приобретено в будущем, что немаловажно. Мы часто вступаем в брак будучи, условно говоря, "нищими студентами", когда слова "раздел имущества" звучат абсурдно ввиду полного его отсутствия. Однако с течением времени, в процессе брака происходит накопление – покупаются квартиры, загородная недвижимость или земельные участки. При негативном исходе брачных отношений, в отсутствие брачного договора, все накопленное имущество делится между супругами поровну. Что такое "поровну" и как это в жизни воплотить, решает суд. И иногда решает крайне неудачно! Известны случаи, когда супруги получают несуразные доли в недвижимом имуществе, которые не имеют ценности  ни в целях проживания, ни в целях продажи. 

Брачный договор позволяет заранее решить все имущественные последствия расторжения брака. А значит, не тратить времени на утомительное судопроизводство и не гадать чем оно завершится.

По обоюдному согласию

Брачный договор может быть заключен как до регистрации брака, так и в период существования брака. Единственное условие - письменная форма договора и обязательное удостоверение договора у нотариуса.

Изменение и расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон, а также в судебном порядке в случае недостижения такого согласия. Все изменения и дополнения к договору вносятся путем заключения дополнительного соглашения к нему, которое так же, как и договор, необходимо составить в письменной форме и удостоверить у нотариуса.

Законодатель наделяет брачный договор признаком устойчивости, что означает, что изменение (расторжение) договора в судебном порядке возможно в случае, если имеются следующие основания:  

- существенное нарушение положений договора другой стороной - лишение того, на что другая сторона была вправе рассчитывать. Например, супруги договорились вместе приобрести земельный участок, но один из них отказался в этом участвовать.

- существенное изменение обстоятельств - стороны не могли это разумно предвидеть. Например, супруг, обязавшийся по договору через три года приобрести квартиру большей площади, вдруг лишился работы.

В этой связи следует иметь в виду, что в случае покупки квартиры одним из супругов в период брака и при его желании сохранить это имущество полностью своим при разводе – супругам необходимо добровольно внести соответствующие изменения в брачный договор.

Представим ситуацию, что жена успешно занимается бизнесом, а муж безработный. Они прописывают в брачном договоре, все недвижимое имущество, приобретаемое ими в период брачных отношений, будет являться собственностью  супруги. Однако по истечении определенного времени обстоятельства меняются - бизнес супруги терпит крах, а муж находит высокооплачиваемую работу. Теперь супруг,  желая в случае развода сохранить за собой купленную им недвижимость, может быть уверен в успехе только при условии, что оба супруга добровольно внесли соответствующие изменения в брачный договор. Если же такие изменения не будут внесены, то при разводе суд отнесет купленную супругом недвижимость к собственности супруги, как изначально и было записано в брачном договоре. 

В фокусе особого внимания

В настоящее время в юридической практике наиболее распространенными являются следующие условия брачного договора:

- квартира, приобретенная в период брака одним из супругов является собственностью того супруга, на чье имя она приобретена и зарегистрирована;

- любое имущество, приобретенное за счет дохода, полученного от совершения сделок с имуществом, принадлежавшим супругу до брака, является его собственностью;

- определение порядка распределения имущества в случае расторжения брака и сроков его передачи;

- определение порядка пользования имуществом после расторжения брака. Такое возможно, когда стороны договорились о том, что после развода один из бывших супругов имеет право пользоваться недвижимостью, например, дачей, принадлежащей другому, в летний период.

Все эти положения могут ставиться в зависимость от различных условий, например: "в случае приобретения супругами второй квартиры, первая квартира переходит в личную собственность супруги, а вторая является личной собственностью супруга", или "в случае рождения ребенка, дом, являющийся личной собственностью супруга, переходит в общую совместную собственность супругов".

Нематериальные ценности

Заслуживают внимания и используемые в брачных договорах условия нематериального характера: "в случае недостойного поведения супруга(-и) (измены, злоупотребления спиртными напитками и т.д.) недвижимое имущество, принадлежащее ему (ей) на праве собственности, переходит в общую совместную собственность".

Целесообразно в случае использования понятий нематериального характера (измена, злоупотребление алкоголем, жестокое отношение к семье) давать четкие определения этих понятий, включая их в текст брачного договора. Так, можно добавить в договор пункт, устанавливающий, что в случае, если один из супругов в период брака будет поставлен на учет в наркологический диспансер, то все недвижимое имущество, принадлежащее ему/ей на праве собственности, переходит в  собственность другого супруга.

Уязвимое место

Однако при своей устойчивости, брачный договор может быть признан судом недействительным, если в него положения, ограничивающие право- и дееспособность супругов. Пример такого положения – формулировка "супруги обязуются не обращаться в суд по вопросам о разделе имущества".

Нельзя в брачном контракте устанавливать и неимущественные отношения вроде "супруга обязуется бросить курить".

Таким образом, не во всех случаях мы можем поставить судьбу распределения недвижимого имущества между супругами в зависимость от неимущественных отношений. В каждом конкретном случае ваш юрист должен помочь вам в выборе наиболее удачных формулировок и средств юридической техники, чтобы исключить возможность признания брачного договора недействительным.

Екатерина Бадун, ведущий юрисконсульт бюро юридических услуг "Рацио

RiaRealty.Ru

___________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" Оказывает весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра) (34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Загляните на наш сайт http://kushva-rielt.ru

Региональный представитель МФО "Центр финансовых решений "Доминанта"- АН "Домашний Очаг"  в г. Кушва, Красноуральск, Верхняя и Нижняя Тура, пос. Баранчинский предлагает следующие финансовые продукты:

• Ипотечные займы под материнский капитал на приобретение жилья. До исполнения ребенку З лет. 16% годовых. Деньги в день сделки. Полное сопровождение сделки на всех этапах(в Росреестре, ПФ РФ и т.п.
• Ипотека по стандартам АИЖК, 10% первоначальный взнос, от 8,5 % годовых, до 30 лет, от 300 т.руб. до 2,7 млн.руб. (Ипотечные программы «Переезд», «Стандарт», «Молодые учителя»

Региональный представитель МФО "Центр финансовых решений "Доминанта" в г. Кушва, Красноуральск, Верхняя и Нижняя Тура, пос. Баранчинский предлагает следующие финансовые продукты:  

·         Ипотечные займы под материнский капитал на приобретение жилья. До исполнения ребенку З лет. 16% годовых. Деньги в день сделки. Полное сопровождение сделки на всех этапах(в Росреестре, ПФ РФ и т.п.)

·         Ипотека по стандартам АИЖК, 10% первоначальный взнос (возможно средствами материнского капитала), от 8,5 % годовых, до 30 лет, от 300 т.руб. до 2,7 млн.руб. (Ипотечные программы «Переезд», «Стандарт», «Молодые учителя".

Агентство недвижимости "Домашний очаг" Оказывает весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра) 8-922-600-99-55, (34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78