Если Вы осуществляете сделку по купле-продаже одного килограмма яблок, то расчет за покупку осуществляется сразу же после выбора, не отходя от прилавка. Совсем по-другому происходит сделка по продаже квартиры.

Вы выбрали для себя оптимальный вариант квартиры, мысленно расставили в ней мебель, «утрясли» с продавцом цену и условия продажи. Но, для совершения сделки, необходимо собрать пакет документов (справки, договора, разрешения), объем которого различен для каждой конкретной сделки и зависит от многих факторов, а это требует определенного времени. В лучшем случае – это пять-шесть дней, а если это ипотека или среди собственников есть дети и требуется разрешение органов опеки, или… или… или…, то для того, чтобы собрать пакет документов, который не вызвал бы никаких замечаний со стороны Федеральной регистрационной службы (а переход права собственности происходит только после регистрации в ФРС) может потребоваться гораздо больше времени, до полутора месяцев. И все это время и продавец, и покупатель хотят быть уверены друг в друге, и зафиксировать заранее обговоренные условия сделки. Для этого заключается договор предварительного платежа.

И на этом этапе (как, впрочем, и на многих других) возникает ряд вопросов. На практике существует два вида предварительного платежа: задаток и аванс. Давайте разберемся в особенностях каждого из них.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме.

Задаток выполняет три функции:

·         платежную – мы отдаем часть денег в счет оплаты по договору,

·         удостоверительную – мы подтверждаем свое обязательство заключить основной договор,

·         обеспечительную – то есть мы отвечаем своими средствами за неисполнение условий договора.

Вот в ответственности за несоблюдение условий договора и заключается основное отличие задатка от аванса. Иногда сделка может «сорваться» отнюдь не по Вашей вине или капризу, а в силу объективных причин и тогда, будь Вы продавец или покупатель, придется отвечать за неисполнение договора задатка. В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ «если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное». То есть, ответственность достаточно жесткая и рисковать, заключая договор задатка, без крайней необходимости не стоит.

В отличие от задатка, аванс выполняет только платежную функцию, т.е. это денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа за имущество, работы или услуги. Надо иметь в виду, что ни Гражданский, ни Жилищный Кодексы законодательно не регулируют понятие аванса, поэтому форма и условия заключения авансового договора остаются на усмотрение сторон. Можно только дать некоторые рекомендации. В договоре обязательно должны быть указаны ФИО сторон, дата рождения и место регистрации, их паспортные данные, сумма аванса и сроки исполнения обязательств. Желательно прописать стоимость приобретаемого объекта и условия, на которых он приобретается. Разумно, кроме заключения авансового договора, составить еще и расписку, которая непосредственно фиксирует факт передачи денежных средств. Так как специальной формы договора закон не предусматривает, в нем можно обговорить многие дополнительные сроки (например, сроки предоставления документов) и условия. Но стоит ли рисковать, отыскивая подводные камни в незнакомых для Вас документах, лучше доверить профессионалам, которые действуют грамотно, четко и всегда в интересах своего клиента.

___________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

Купить квартиру в Кушве недорого и без посредников, насколько это реально?

«Продается квартира в Кушве за 70% от рыночной цены без посредников в связи с отъездом; без долгов, без прописанных, все документы готовы, возможна ипотека. Квартира ухоженная, ремонт не требуется, горячая вода, дорогие окна и двери. Хорошие соседи. Расположение очень выгодное: средняя школа, детский сад, больница, аптека, магазины, банк и почта рядом».

Такое объявление ищет почти каждый неопытный покупатель недвижимости. Не важно, подбирает он 1-комнатную или хочет купить просторную квартиру с множеством комнат – подсознательно большинство покупателей будут пролистывать страницы интернет сайтов объявлений о недвижимости в поисках чего-нибудь похожего и, просмотрев результаты поиска до конца, испытают первое разочарование.

Конечно, вариантов покупки роскошных апартаментов за низкую цену на рынке нет. Но ведь что-то подходящее и привлекательное есть?

В этой статье я расскажу, что в приведенном выше примере реально, а что нет. Наша цель – избавиться от иллюзий и реальнее подойти к вопросу покупки квартиры в г. Кушва или другом городе.

1. Начнем с самого животрепещущего – с цены на квартиру.

Рынок недвижимости Кушвы – живой саморегулирующийся механизм. Число профессиональных участников по несколько раз в день (а то и в час) изучающих его изменения меняется в зависимости от состояния рынка, но никогда не падает ниже 100 человек.

Примерно то же число непрофессионалов, время от времени просматривающих в сети и газетах варианты покупки, обратится к поиску в тот же день что и вы.

Закономерный вопрос – каков шанс, что этот чудный вариант (если каким-то невообразимым для рынка квартир образом он появился в СМИ, чего никогда не бывает по известным причинам) достанется вам? Такой вариант будет интересен профессиональным участникам рынка для выкупа и последующей перепродажи. А значит шансы рядового непрофессионального покупателя реально много ниже.

Причины:

- Скорость и качество оценки. Хорошему риэлтору такая квартира (столь низкая стоимость) просто бросается в глаза. А еще специалист легко увидит по базам, что еще продавали с этого номера телефона за последние год-два и прикинет, кто же подал это объявление.

- Скорость реакции – реакция профессионала всегда быстрее, он уже садится в машину и едет смотреть объект. А обычный покупатель думает, стоит ли отпрашиваться с работы и бежать смотреть квартиру из-за какого-то объявления.

- Спокойствие продавца. Да, сказанное физическим лицом всегда зависит от его (лица) жизненных обстоятельств, от мнения родственников, даже от настроения. Да, сказанное организацией более прагматично, однозначно и быстро превращается в деньги.

- Наличные деньги агентства недвижимости быстрее и вернее, чем ипотека, сертификаты или средства, которые будут переданы за реализацию другого имущества (как это бывает в подавляющем большинстве случаев у обычных покупателей жилья).

- Бесплатное юридическое обеспечение при продаже квартиры профессиональному игроку рынка недвижимости.

Оцените сами выгоды от продажи агентству недвижимости. Какого покупателя при одинаковой цене вы бы выбрали, если бы были продавцом квартиры?

Итак, как не печально признавать, обычный покупатель не сможет купить эту замечательную квартиру. Здесь, как и на любом другом рынке, чтобы делать очень выгодные покупки нужно: во-первых быть профессионалом высокого уровня, во-вторых быть выгодным покупателем.

2. Обсуждаем желание купить квартиру в Кушве без посредников.

Существование любого города, и Кушва не исключение, основано на разделении труда. Именно оно дает людям возможность иметь тот высокий уровень жизни (сравните с избой в глухом лесу), к которому мы все привыкли. Возражений против механизма распределения труда особо не возникает, никто не заявляет – куплю хлеб от собственника, или куплю молоко от производителя. С квартирами бывает иначе. Давайте разберемся почему.

Очевидных вариантов несколько:

А) Покупатель квартиры считает, исходя из некоторых личностных предпосылок, что ему лучше выполнить данную работу самостоятельно.

Очень хорошо, при должных затратах времени, сил и некоторой удаче можно благополучно совершить куплю-продажу недвижимости, не прибегая к услугам специалистов.

С другой стороны сделки, правда, должен найтись хороший продавец, с подходящей квартирой. Но продавец об этом желании покупателя, естественно, не знает и вполне может продавать свою недвижимость с привлечением специалиста, так как ему это более выгодно. И к тому моменту, как покупатель задумается не посмотреть ли этот вариант, наемный специалист проделает уже массу работы, обеспечивающей продажу (этому покупателю или другому). Покупатель, отказываться от предложения, если интересы продавца представляет агент?

Если да, значит покупатель ищет не выгодной покупки, а чего-то совсем другого.

Б) В восприятии покупателя «купить квартиру без посредников» тождественно понятию «купить квартиру дешево».

Тут важно посмотреть, как реально связаны наличие или отсутствие «посредника» с ценой квартиры. Однозначной связи здесь нет. Самые неадекватные рынку запросы по цене выставляются обычно на квартиры без посредников (риэлторы – люди практичные, к таким объектам близко не подходят). За все время работы ни разу не видел собственника, кто поставил бы цену на свою квартиру в соответствии средней цене за минусом среднестатистической комиссии агентства. Самостоятельные продавцы в большинстве своем выставляют цену своей квартиры в уровень рынка плюс наценка на торг, плюс наценка на то, что «моя квартира лучше других» (вне зависимости от состояния). Редко, но встречаются выгодные предложения от собственника. Редко, но немногим чаще встречаются выгодные предложения от агентств.

Относим вариант к случаю распространенных заблуждений, он имеет место быть, но значимой роли не играет. Такой покупатель, изучая рынок, рассмотрит все варианты и будет выбирать самый выгодный.

В) Покупатель имеет предубеждение против профессии агент по недвижимости

Вот какой покупатель уж точно хочет купить квартиру без посредников. И последнее условие здесь иногда становится первым. В ожидании таких покупателей у продавца квартиры может возникнуть идея: «Есть такие люди, кто не покупает у посредников, значит, привлекая профессионального агента, я могу воспрепятствовать успеху продажи, ведь эти покупатели откажутся смотреть мою квартиру».

В различных житейских ситуациях нам приходится время от времени видеть людей такого «принципиального» характера, что приводит к мысли что и покупатель квартиры может быть одним из них. На поверку, среди платежеспособных покупателей их не оказывается вовсе: может быть ситуация заставляет вести себя иначе, может быть позволить себе купить квартиру может в наше время только человек без подобных особенностей, может быть пересиливает заинтересованность в выгодной покупке. В целом, опыт подсказывает – если условия продажи интересные, на переговоры придет и тот человек, у которого есть особенное личное отношение к профессии риэлтора.

На каждое правило есть исключения: есть человек, который более всего заинтересован во взаимодействии с продавцом  квартиры без посредника. Это – другой посредник.

Итоги второго пункта: за фразой «купить квартиру без посредников» чаще всего стоит желание сделать наиболее выгодную покупку, что получится, на мой взгляд, скорее с привлечением квалифицированного специалиста по недвижимости, чем без него. Покупатель, ответственно подходящий к вопросу выбора жилья исследует рынок и изучает и этот сегмент предложения.

Лучший вариант купли-продажи вряд ли можно найти просто пролистав список объявлений. Рынок требует кропотливого изучения, и если уж вы решили купить квартиру без посредников – желаю вам терпения и удачи. Советую взяться за знакомство с вариантами заранее, чтобы к моменту, когда сделка станет для вас возможной уже ориентироваться в ценах на жилье.

Тогда, к нужному времени вы будете чувствовать себя более компетентным, легче будете отбирать подходящие варианты и сможете увереннее вести торг.

Объявлений с ценой квартиры в 70% от рынка вы, конечно, не встретите, а вот 85% – 95% будут время от времени встречаться.

Стоит ли исключать объявления в зависимости от того, кто автор (собственник или посредник)? Думаю, нет. Примерно 10 из 20 объявлений о недвижимости в интернет – агентские. Часть агентов по недвижимости стремится скрыть свое отношение к числу профессионалов. А это значит, что исключив объявления из выборки вы отсеете лишь те агентства, которые стремятся честно и открыто взаимодействовать с покупателем с самого начала и гордятся своим именем.

Как представитель риэлторского дела, не могу напоследок не вставить комментарий в защиту своего брата: как бы не был в себе уверен человек далекий от рынка, хороший профессионал знает рынок лучше. Часто, при взгляде на покупки самодеятельных покупателей, понимаешь: упущенная покупателем выгода больше принятого у нас в городе риэлторского гонорара. Ну что же, каждый тратит собственное время и средства так, как считает нужным.

Два основных момента обсудили, что еще ждет покупатель от объявления? Он ожидает, что там написана правда. Чего не ждет? Хитрых манипуляций вниманием. Об этом – в одной из следующих статей.

____________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

С 1 января 2007 года вступили в силу Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Правила подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 года №873.
Эти нормативные акты устанавливают право на получение материнского (семейного) капитала для семей, в которых с 1 января 2007 года появился второй ребенок (либо третий ребенок или последующие дети, если при рождении второго ребёнка право на получение этих средств не оформлялось).
Размер материнского капитала в 2012 году для тех, кто им еще не воспользовался, составит 387 тысяч 640 рублей 30 копеек. Для владельцев сертификата, которые уже распорядились частью средств, размер оставшейся части суммы будет увеличен с учетом темпов роста инфляции.

Что надо знать о материнском (семейном) капитале?
•    право на получение материнского (семейного) капитала предоставляется только один раз;
•    материнский (семейный) капитал ежегодно индексируется государством. В 2007 году он составлял 250 000 рублей, в 2008 году — 276 250 рублей, в 2009 году — 312 162 рубля, с 1 января 2010 года — 343 378 рублей, с 1 января 2011 года — 365 698 рублей, с 1 января 2012 года – 387 640 рублей;
•    изменение размера материнского (семейного) капитала не влечет замену сертификата;
•    срок, когда можно обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал после рождения второго (третьего или последующего ребенка), не ограничен;
•    заявление о распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время по истечении трех лет. Кроме этого, в случае необходимости погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам, в том числе ипотечным, на приобретение (строительство) жилья средствами материнского капитала можно воспользоваться, не дожидаясь достижения трехлетнего возраста второго ребенка;
•    материнский (семейный) капитал освобождается от налога на доходы физических лиц;
•    материнский (семейный) капитал предоставляется не конкретному ребенку, а родителям, семье. Соответственно, потратить эти средства можно с учетом интересов всей семьи;
•    сертификат действителен только при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Действие сертификата прекращается в случае смерти владельца либо прекращения у него права на дополнительные меры государственной поддержки. В случае утраты сертификата в территориальном органе ПФР можно получить его дубликат;
•    обратиться за получением сертификата можно в территориальный орган ПФР по месту жительства, по месту пребывания или фактического проживания;
•    заявление о выдаче сертификата и документы в территориальный орган ПФР можно подать через доверенное лицо либо направить их по почте.
Кто имеет право на получение материнского (семейного) капитала?
•    женщина, имеющая гражданство Российской Федерации, родившая (усыновившая) второго или последующих детей начиная с 1 января 2007 года;
•    мужчина, имеющий гражданство Российской Федерации, являющийся единственным усыновителем второго или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года;
•    отец (усыновитель) ребенка независимо от наличия гражданства Российской Федерации в случае прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки женщины, родившей (усыновившей) детей, вследствие, например, смерти, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, совершения в отношении ребенка (детей) умышленного преступления;
•    несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях) или учащийся по очной форме обучения ребенок до достижения им 23-летнего возраста, при прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки отца (усыновителя) или женщины, являющейся единственным родителем (усыновителем) в установленных Федеральным законом случаях.
В подтверждение права на получение средств материнского (семейного) капитала выдается сертификат государственного образца.

Справочная информация с сайта Пенсионного фонда Российской Федерации: http://www.pfrf.ru/

___________________________________________________________________________________

(Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ, ст.220 )

Отказавшись от данного некогда обещания обеспечить каждую семью отдельной квартирой, наше государство посчитало, что этот отказ необходимо чем-нибудь компенсировать. Одной из таких компенсаций является предоставление покупателям недвижимости так называемого имущественного налогового вычета по уплате налога на доход физических лиц ( пп.2.п.1 ст.220 НК РФ) иначе говоря, государство возвращает покупателю часть денег. Но часто люди, которые самостоятельно пытаются разобраться в правилах, считают, что, теперь уже, 2 000 000 рублей, о которых заходит речь, - это и есть те деньги, которые реально возмещаются. На самом деле вычет – это та часть совокупного годового дохода, с которого вернут уплаченный ранее налог 13%. Но обо всем по порядку!

Размер имущественного налогового вычета 
Согласно пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей (Федеральный закон от 26 ноября 2008 №224-ФЗ, вступает в силу с 01 января 2009г, распространяется на правоотношения, возникшие с 01 января 2008г) без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, таким образом, максимальная сумма, которую государство может вернуть покупателю недвижимости, составляет 260 000 руб.( 13% от 2 000 000 руб.) + 13% от суммы уплаченных по кредитам процентов.

(Примечание: предельный размер вычета в 1 000 000 рублей впервые установлен ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй НК РФ" от 07 июля 2003 года № 110-ФЗ и применяется к доходам граждан, полученным с 01 января 2003 года по 31 декабря 2007г. К доходам за 2001 и 2002 годы применялся предельный размер вычета в 600 000 руб.).

Например, гражданин приобрел квартиру за 900 000 рублей. Вернуть из бюджета он может 900 000 * 13%= 117 000 руб. При этом его "официальная" зарплата составляет за год покупки 400 000 рублей. В следующем году – 500 000 рублей. Таким образом, в эти два года подоходный налог платить не придется, т.е. государство вернет 400 000 х 13% = 52 000 рублей и 500 000 х 13% = 65 000 рублей.

Что покупается 
Важно знать, что законодательством четко прописаны условия предоставления вычетов: 
- по способу приобретения: либо строительство, в том числе долевое участие в строительстве, либо приобретение, т.е. покупка; 
- по местонахождению объекта: Российская Федерация. 
- по виду объекта: строящийся или приобретаемый объект недвижимости: жилой дом, квартира, комната (с 01 января 2007 г. – Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ) или доля (доли) в них, а также права на квартиру, комнату в строящемся доме. 
Поэтому, если Вы покупаете дачу, садовый домик, земельный участок, гараж, нежилое помещение или любую недвижимость за рубежом, то, увы, льготы по налогообложению для Вас не будет. Также надо помнить, что в договорах купли-продажи, свидетельствах о праве собственности должны быть указаны именно жилой дом, квартира, комната и пр., а не жилое строение, апартаменты и т.д.

Покупка квартиры в ипотеку 
Вы воспользовались ипотечным кредитом? Тогда общий размер имущественного налогового вычета, который может быть предоставлен Вам как налогоплательщику, состоит из двух частей. Первая часть — за счет стоимости квартиры (жилого дома, комнаты и долей в них) в сумме до 2 000 000 руб., второй — в размере суммы, направленной налогоплательщиком на погашение процентов по ипотечным кредитам, причем без каких-либо ограничений. Например, «набежало» 2 000 000 руб. на процентах — реально вернуть с этой суммы 13% - 260 000 руб.- из налогов.

Внимания заслуживает тот факт, что о возврате может идти речь только тогда, когда кредит, во-первых, целевой – в нем указано, что он расходуется на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (потребительский кредит не дает такого права, даже если деньги фактически пошли на приобретение жилья!), а во-вторых, выдают его кредитные или иные организации РФ.

Для этого в налоговую инспекцию нужно представить: 
– копию кредитного (ипотечного) договора; 
– копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору; 
– справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом. Об этом сказано в письме УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2007 г. № 28-10/125911.

Если в платежных документах сумма процентов по заемным средствам не будет выделена отдельной строкой, нужно взять в банке справку. В ней должны быть расшифрованы суммы, заплаченные за календарный год и направленные: 
– на погашение основного долга по кредиту (займу); 
– на погашение процентов по кредиту; 
– на прочие цели (комиссии, санкции).

Рефинансирование 
Новый кредит (заключаемый при перекредитовании) используется на погашение ранее полученного и не связан с приобретением жилья. Поэтому на сумму процентов по новому ипотечному кредиту имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Что включается в фактические расходы 
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
• расходы на разработку проектно-сметной документации; 
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; 
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; 
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; 
• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться: 
• расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; 
• расходы на приобретение отделочных материалов; 
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Не включаются в расходы:
• -Затраты на приобретение санитарно-технического оборудования и электроплит к расходам на отделку жилья не приравниваются и в состав имущественного вычета не включаются 
• - расходы на оплату услуг риелтора, получение консультаций, страхование и пр.

Внимательно читайте договор 
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Кто имеет право на вычет, а кто нет 
Чтобы получить вычет, во-первых, необходимо обладать собственно доходом, но не простым, а облагаемым налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). К нему относятся заработная плата, доходы от продажи или аренды имущества, премии, материальная помощь — все, на что начисляется налог 13%. И не подходят пенсии и стипендии, с которых НДФЛ не взимается (соответственно, пенсионеры и студенты не могут воспользоваться льготой, если у них не было доходов, облагаемых НДФЛ), а также прибыль предпринимателей при упрощенном налогообложении (6 и 15%) и прочие виды доходов, например, выигрыши в лотерее и казино.

Может ли иностранный гражданин получить имущественный вычет при покупке жилья в России 
Ответ на этот вопрос зависит от того, является иностранный гражданин резидентом России или нет, т.к. получить имущественный вычет можно только в части доходов, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, т.е. налоговых резидентов.

Также, вычет нельзя получить, если: 
- расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет организации или других лиц (к этому случаю не относится покупка за счет заемных средств); ( н-р, Договор купли-продажи в пользу третьего лица, покупка квартиры совершеннолетнему ребенку родителем (даже если собственником является ребенок (Письмо Минфина России в от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/364 ). 
- сделка по купле-продаже совершается между взаимозависимыми лицами; 
– расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств материнского капитала; 
– расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств, выделенных из бюджета (субсидий).

Если квартиру оплачивает организация 
В этой ситуации налогоплательщик не только не имеет право получить имущественный налоговый вычет, но ещё обязан заплатить налог по ставке 13% от стоимости квартиры, оплаченной за него организацией.

Если сделка совершается между взаимозависимыми лицами ( в т.ч. родственниками): 
Абзац девятнадцатый подпункта 2 пункта 1 статьи 220, где речь идет о взаимозависимых лицах, в новой редакции вступил в силу с 01 января 2008 года. И с этого момента на сделки между родственниками имущественный налоговый вычет согласно п.2.ст.220 не распространяется. До этого в указанном абзаце было указание только на взаимозависимых лиц по п.2.ст.20 НК. Это означало, что на имущественный налоговый вычет имел право человек, купивший жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияние на результаты сделки (например, цену сделки). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в пункте 1 статьи 20 Налогового кодекса РФ. Таким образом, если сделка была совершена между родственниками до 1 января 2008 года, налоговая инспекция вправе отказать в предоставлении имущественного налогового вычета только в том случае, если суд признает таких лиц взаимозависимыми (их отношения повлияли на экономический результат сделки).

Покупка квартиры с помощью субсидий (н-р, по программе «Обеспечение жильем молодых семей). 
Имущественный налоговый вычет можно получить только на ту сумму, которая заплачена за квартиру из собственных средств, бюджетные средства, которые пошли на оплату квартиры, в состав вычета включать нельзя. Если субсидия получена до 01.01.2008 г, то её размер также может учитывать в имущественном налоговом вычете.

Если покупателей несколько 
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Иначе говоря, сумма в 2 000 000 руб. или более (+ % по кредиту) относится к сделке, а не к покупателям.

Общая долевая собственность 
Если имущество приобретается в долевую собственность, то вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. При этом отказ одного из совладельцев от имущественного вычета в пользу другого совладельца налоговым законодательством не предусмотрен. Общая совместная собственность 
При приобретении имущества в совместную собственность размер вычета, который предоставляется каждому из совладельцев, определяется по письменному соглашению между ними (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Соотношение, в котором имущественный налоговый вычет распределяется между собственниками, можно выбрать любое. Например, совладельцы вправе распределить общую сумму вычета в соотношении: 100 процентов – одному из них и 0 процентов – второму. После распределения каждый из совладельцев признается использовавшим свое право на имущественный вычет в полном размере. В дальнейшем имущественный вычет на приобретение жилья между совладельцами не перераспределяется и повторно не предоставляется.

Если среди покупателей есть несовершеннолетние 
В случае если несовершеннолетние дети имеют свой доход, с которого уплачивают налог 13%, они как налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета. Если квартира приобретается в общую долевую собственность родителей и их несовершеннолетних детей, то родитель, оплативший квартиру, имеет право на вычет в полной сумме расходов (с учетом ограничений, установленных подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такой вывод содержится в постановлении Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П. При этом право на имущественный налоговый вычет у ребенка сохраняется.

Сколько раз можно воспользоваться льготой 
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, указанного в пп.2.п.1. ст. 220, не допускается, т.е. воспользоваться им гражданин может только один раз в жизни. 
Исключение составляют случаи использования имущественного налогового вычета до 01.01.2001 года, в период действия Закона Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-I "О подоходном налоге с физических лиц". В соответствии с письмом МНС РФ от 22 марта 2002 №СА-6-04/341: «Налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся налоговой льготой на основании подпункта "в" пункта 6 статьи 3 Закона Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-I "О подоходном налоге с физических лиц" до 1 января 2001 года, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса». Соответственно, если льгота успела закончиться до 1 января 2001 года, то можно воспользоваться своим правом еще раз по ст. 220 НК РФ.

Если в один год приобретено несколько квартир/домов 
В случае приобретения нескольких объектов, по которым можно заявить имущественный вычет, вычет предоставляется по одному из них на выбор.

Если сумма покупки меньше размера вычета 
Закон устанавливает предельный размер вычета -2 000 000 руб., поэтому приобретение жилого помещения даже за меньшие деньги будет означать, что вычет использован полностью, т.к. закон не предусматривает частичного использования вычета.

Если купленная квартира в дальнейшем продана 
До недавнего времени существовал спорный момент. Допустим, человек еще не получил всю сумму вычета, но уже продал (подарил) квартиру. Должен ли бюджет выплатить ему остаток вычета? Этот вопрос налоговики решали по-разному. Могли и отказать. Но письмо Федеральной налоговой службы № ГИ-6-04/827 от 18.08.06 разъясняет, что гражданин может получить полностью имущественный вычет за квартиру, которая ему уже не принадлежит. Право на получение имущественного вычета не зависит от того, находится ли квартира в собственности или уже продана. Если человек израсходовал деньги на покупку (строительство) жилья, то он имеет право на имущественный вычет. Его можно использовать любое количество лет до полного израсходования независимо от наличия квартиры в собственности.

Уплаченные проценты по целевым кредитам (займам), истраченным на приобретение квартиры, являются составной частью имущественного вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому их суммы также увеличат вычет по квартире, приобретенной с использованием заемных средств, даже если она была впоследствии продана.

Таким образом, факт досрочного отчуждения приобретенной недвижимости не является условием для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета, и налоговая инспекция не вправе требовать в дальнейшие периоды документов, подтверждающих нахождение недвижимости в собственности налогоплательщика.

Сроки использования вычета
Если в налоговом периоде (календарный год- ст.216 НК РФ) имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования( пп.2.п.1.ст.220), иначе говоря, налогоплательщик освобождается от уплаты подоходнего налога до тех пор, пока не «выберет» всю сумму имущественного налогового вычета.

А также налогоплательщик вправе не использовать имущественный налоговый вычет в каком-либо налоговом периоде, а затем вновь возобновить его использование в последующих налоговых периодах. Количество пропускаемых лет не ограничено.

Если человек не успел использовать имущественный налоговый вычет при жизни
Право на получение имущественного вычета не переходит по наследству в случае смерти лица, который получил право, но не успел полностью использовать имущественный вычет при жизни.

Сроки предоставления вычета
С 1 января 2005 г., с введением в действие с 01 января 2005 г. п. 3 ст.220 НК РФ, имущественный налоговый вычет при покупке можно получить как в налоговой инспекции, так у налогового агента ( т.е. своего работодателя), но только у одного и по своему выбору.

Инспекция не вернет денег сразу в том году, когда вы купили квартиру. Придется дождаться, пока не окончится этот год, и только потом представлять в инспекцию декларацию. После этого денежные средства придут на Ваш банковский счет (инспекция производит возврат налога в безналичном порядке на открытый Вами расчетный счет в банке).

В случае с возвратом у работодателя ждать, когда окончится год, уже не нужно, но работодатель денежные средства на Ваш банковский счет не перечисляет. Как только Вы возьмете уведомление в налоговой инспекции и принесете на место своей работы, бухгалтерия возвращает Вам налог, уплаченный с 1 января текущего года, и перестает взимать 13% налог с последующих зарплат до тех пор, пока вычет не будет использован.

Куда и какие документы нужно предоставить?

Вариант 1 – обращение к работодателю 
Работодатель обязан предоставить вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет (уведомления), выданного инспекцией федеральной налоговой службы (форма подтверждения права на вычет утверждена Приказом ФНС России от 07 декабря 2004 года № САЭ-3-04/147). Для этого гражданин обращается в налоговую инспекцию по месту регистрации с заявлением о выдаче уведомления, в котором указывает сведения о работодателе, у которого будет получать вычет (организация - ИНН/КПП, наименование; индивидуальный предприниматель - фамилия, имя, отчество, ИНН). Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам или кредитам, указываются в заявлении отдельно.

Кроме того, к заявлению прилагаются следующие документы (п. 2 ст.220 НК РФ): 
• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; 
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них (т.е. налоговый вычет может предоставляться и до регистрации права собственности на квартиру), 
• платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Заявление рассматривается инспекцией в течение 30 календарных дней, также проверяются представленные налогоплательщиком документы. При положительном решении инспекция выдает уведомление о праве на имущественный налоговый вычет, с которым гражданин обращается в бухгалтерию по месту работы.

Уведомление о праве на вычет предоставляется налогоплательщику один раз в календарном году и действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи. Если налогоплательщик поменяет работу и при этом не воспользуется до конца правом на имущественный вычет, то недостающую сумму вычета можно получить в инспекции, подав декларацию по окончании года и приложив к ней документы, подтверждающие право на вычет. Можно также получить вычет в следующем году у нового работодателя.

Вариант второй – обращение в налоговую инспекцию 
Для подтверждения своего права на получение имущественного налогового вычета в Инспекции Федеральной налоговой службы налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию (форма , № 3-НДФЛ) и представить ее в инспекцию по месту регистрации. Если в декларации по форме 3-НДФЛ будут заявлены только налоговые вычеты (стандартные, социальные, имущественные), то ее вместе с другими документами можно подать в любой момент по окончании года (п. 2 ст. 220 НК РФ). Срок для сдачи такой формы Налоговым кодексом РФ не установлен (п. 2 ст. 229 НК РФ). Если в декларации будут заявлены не только вычеты, но и доходы, которые человек должен задекларировать сам (например, от продажи личного имущества), то весь пакет документов нужно подать не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ).

К данной декларации прикладываются все вышеназванные документы. Дополнительно к декларации необходимо приложить справку, которая подтверждает полученный доход и сумму удержанного налога по форме № 2-НДФЛ, В том случае, если налогоплательщик получает доход из нескольких источников, нужно предоставить справки от каждого из них.

За какой срок возвращается НДФЛ 
Вернуть НДФЛ можно за три года, предшествующие подаче декларации. При этом вернуть налог, заплаченный за годы до покупки квартиры, нельзя. То есть вычет можно получить только по доходам, полученным в год покупки жилья и позже.

В какой срок при предоставлении имущественного налогового вычета на покупку жилья налоговая инспекция должна вернуть излишне уплаченный НДФЛ 
В пункте 6 статьи 78 Налогового кодекса РФ сказано, что вернуть излишне заплаченный налог инспекторы должны в течение одного месяца со дня, когда человек подал заявление о возврате. Но перед возвратом НДФЛ налоговая инспекция проводит камеральную проверку декларации и представленных документов. Срок проведения проверки – до трех месяцев (ст. 88 НК РФ).

Таким образом, максимальный срок, в течение которого налоговая инспекция должна вернуть излишне заплаченный налог, равен четырем месяцам (от даты подачи декларации).

http://www.kb-yarmarka.ru

_________________________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

У Вас родился ребенок. Кроме радости от самого события появления маленького человека Вы начинаете осознавать, что у него есть определенные права. Право на жизнь, право на место жительства. Хорошо, если это место жительства Вы уже приобрели, и адрес регистрации Вашего ребенка по месту жительства для Вас очевиден. А как быть, если  у Вас нет  отдельной квартиры или мама и папа ребенка зарегистрированы по разным адресам.   

В первую очередь Вы должны четко осознавать, что для вселения несовершеннолетних детей к их родителям не требуется согласия иных проживающих в жилом помещении лиц. Нет необходимости спрашивать бабушку, дедушку или дядю с тетей.   Причем делается это в бесспорном порядке, независимо от формы собственности жилой площади, на которой зарегистрированы родители, и желания собственников или нанимателей, проживающих с ней либо владеющих этой жилой площадью. То есть,  определяющим фактом для регистрации ребенка по месту жительства (прописки), является регистрация по месту жительства  одного из его родителей.

До 14 лет дети проживают со своими родителями, усыновителями или опекунами, до 14 лет они не вправе определять место своего жительства самостоятельно. Если же родители проживают отдельно друг от друга, то место жительства ребенка они определяют сами. При недостижении согласия между родителями определить место жительства возможно в судебном порядке. В этом случае суд принимает решение с учетом интересов и мнения ребенка.

Ребенок, достигший 14-летнего возраста, уже может сам выбирать место своего жительства. Он, например, может проживать отдельно от родителей, у других родственников и иных лиц, но только с согласия своих законных представителей. Однако из этого правила есть исключение: если дело касается опеки или попечительства, то опекун (попечитель) обязан проживать совместно с ребенком. Раздельное проживание этих лиц возможно лишь с согласия органа опеки и попечительства и только после достижения ребенком 16 лет.

В целях защиты прав несовершеннолетних Гражданским кодексом Российской Федерации установлен такой порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, при котором отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Законом Российской Федерации ?О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации? предусмотрено право детей на участие в приватизации занимаемых их семьей жилых помещений, причем приватизация жилья, где живут дети от 14 до 18 лет, осуществляется только с их письменного согласия.

Для совершения сделок с недвижимым имуществом, в котором собственниками являются несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства.

Дети, оставшиеся без попечения родителей, после окончания их пребывания в детских домах, образовательных, медицинских и иных учреждениях, а также в приемных семьях, у родственников, при прекращении над ними опеки (попечительства) обеспечиваются жильем вне очереди, если им не может быть возвращено то жилье, которое они ранее занимали.

http://www.kb_yarmarka.ru

______________________________________________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/