По просьбе «Газеты. Ru» аналитики и участники рынка недвижимости рассказали, каким, на их взгляд, должен быть новый налог на недвижимость, какие скрытые проблемы могут в нем обнаружиться, насколько сложно ввести такой налог в России и надо ли его вводить в принципе.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:

Планируемое преобразование налога на недвижимость (фактически он есть и сейчас в виде налога на имущество и налога на землю) сделает его более справедливым – те, кто обладает дорогой недвижимостью, будет платить больше. Также новый налог пополнит местные бюджеты местного самоуправления, так как именно налоги на недвижимость формируют их в значительной части. В текущей ситуации, поскольку налоги взимаются не от рыночной стоимости квартир (домов), а от когда-то давно рассчитанной инвентаризационной стоимости, обладатель жилья в центре Москвы может платить в несколько раз меньше, чем семья за подмосковную квартиру в новостройке. Но самое удивительное, что при существующей системе налог на жилье в большинстве случаев ниже, чем на автомобиль, хотя квартира как минимум в несколько раз дороже.

Нет сомнений, что новый налог на недвижимость должен учитывать социальную составляющую. То есть, с площади жилья в рамках социальной нормы (например, 20 кв.м на человека) он должен не взиматься или взиматься по низкой ставке. Площадь, которая превышает социальную норму с учетом состава и особенностей конкретной семьи (наличие инвалидов, пенсионеров и т. п.) и состояния жилья (аварийность, ветхость, давность проведения капитального ремонта), должна облагаться по полной ставке.

Вполне возможно, что будет предусмотрена прогрессивная шкала, чтобы обладатели наиболее просторного жилья платили максимальные суммы. В этом случае налог на недвижимость будет, по сути, выполнять еще и функции налога на роскошь. Должен учитывать налог на недвижимость и особенности рынка жилья в сельской местности, где дома традиционно просторнее, чем квартиры, а значит, и социальные нормы могут быть больше. Однако это не должно касаться строений, которые используются как запасной, второй дом или дом для отдыха, то есть тех, что находятся на дачных участках или в которых никто не прописан. «Второе» жилье должно облагаться в большей степени, чем основное. При этом, как и сейчас по действующему земельному налогу, должна быть предусмотрена возможность местным властям самим устанавливать пониженные или повышенные ставки налогов в определенном законом диапазоне, льготные категории, социальные нормы. Это позволит учесть региональные особенности рынка жилья, социального состава и положения населения, структуры доходов бюджета.

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

Сегодня инвентаризационная стоимость недвижимости для исчисления налога определяется органами технического учета и технической инвентаризации. Оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующим законодательством. При этом налоговая ставка варьируется в зависимости от остаточной стоимости жилья следующим образом: до 300 000 руб. она составляет 0,1%, от 300 000 до 500 000 руб. – 0,1-0,3%, свыше 500 000 руб. – 0,1-2%.

Сама по себе налоговая ставка является оптимальной для российской действительности, вопрос в том, чтобы изменить систему ее исчисления.

Наиболее верным вариантом было бы привязать налог к рыночной стоимости объекта, а не к остаточной. Таким образом, сумма взимаемого налога повысится, а налоговая ставка останется неизменной.

Марат Манасян, генеральный директор компании Retail Row:

Идея не совсем своевременная. Не вижу сейчас смысла увеличения налогового бремени на собственников недвижимости.

Налоги такого рода можно вводить при растущем рынке и благоприятной экономике страны в целом – тогда рост стоимости и доходов компенсирует негативные последствия введения еще одного налогового платежа.

Налог должен быть единоразово взимаемым в момент приобретения недвижимости. Дальше собственник и так вынужден нести затраты на содержание помещения, соответствие его всем нормам и правилам. Если он извлекает из недвижимости прибыль, он должен платить налог на прибыль. Зачем тогда ему платить еще и налог на имущество? За то, что он счастливый обладатель этого имущества?

Но если вернуться к российским реалиям, понятно, что вряд ли в ближайшем будущем мы увидим, например, английскую налоговую систему в России.

Поэтому можно рассмотреть второй вариант: ставка налога, привязанная к покупной стоимости имущества и амортизации. Ставка налога не должна превышать ставку амортизации имущества на весь срок амортизации. Налоговые отчисления в бюджет в виде налога на имущество должны частично компенсироваться вычетами со стороны государства за потерю стоимости имущества вследствие его амортизации.

Прогрессировать налог должен только при условии, что недвижимость напрямую используется для извлечения прибыли из нее и только после превышения этой прибылью установленного порога. До этого момента ставка налога остается фиксированной.

Можно сказать, что возникает базовая ставка налога на недвижимость и прибавляемая к ней дополнительная ставка в зависимости, увеличивающаяся после получения владельцем совокупного дохода выше определенного порога.

Если же недвижимость используется для ведения предпринимательской деятельности, которую невозможно вести не используя недвижимость, – ставка налога остается фиксированной на протяжении всего срока владения помещением.

В первом случае была бы оптимальной ставка не более 3% от стоимости недвижимости при ее приобретении, рыночной стоимости. Во втором – до 1,5% в качестве базовой ставки и повышения ее на 0,5% до 3% максимум.

Налог должен быть один для всех. Налоговое бремя и так увеличивается с ростом доходов – просто арифметически. Если же еще и увеличивать ставку налога, то налог становится своеобразным налогом «за способности» человека или организации зарабатывать больше.

Странно получается – чем более способен человек или организация, тем больше они должны платить за свои способности.

Недвижимость тут не исключение из правил.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Введение нового налога на недвижимость можно рассматривать как положительную меру при условии, что денежные средства от налоговых сборов будут расходоваться целенаправленно, например, на развитие жилищно-коммунального хозяйства. Касательно размера нового налога, налог должен быть посильным, его ставка должна зависеть от качества недвижимости, выраженной в остаточной стоимости. А привязка к рыночной стоимости должна быть при начислении налога с продажи.

В свою очередь рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться соглашением между продавцом и покупателем. Поэтому здесь значение имеет не столько размер налоговой ставки, сколько та стоимость объекта недвижимости, к которой эта ставка будет привязана.

Основные препятствия на пути введения налога на недвижимость – крайне сложно выработать эффективную методику массовой оценки объектов недвижимости, позволяющую определить стоимость, близкую к рыночной. Не до конца проработана юридическая база вопроса – необходимо создать механизм оспаривания кадастровой оценки.

Налог на недвижимость не должен быть одинаковым для всех. Обсуждается возможность освобождения от налогового бремени льготных категорий граждан – инвалидов, героев ВОВ, пенсионеров и др., либо предоставления им социального налогового вычета.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

Введение повышенного налога на недвижимость обсуждается очень давно. Если говорить о моем личном мнении, то оно скорее отрицательное. Причин несколько. Во-первых, в стране нет четкого понимания необходимости уплаты налогов в принципе. Никто не понимает, куда конкретно идут налоги, почему за деньги налогоплательщиков строятся объекты совсем не социальной направленности, тратятся огромные средства на содержание чудовищно раздутого чиновничьего аппарата. Можно было бы объяснить все армией – так она развалена, сокращена и, зачастую, не боеготова. Образованием – так оно почти все платное, медициной – она тоже на коммерческой основе. Так что введение налога обществом будет воспринято негативно. Можно, конечно, попиарить введение нового налога, дескать, пусть богатые платят. Но ведь разумные граждане поймут, что основная тяжесть опять ляжет на законопослушный «средний класс», а одиозные владельцы яхт, заводов и пароходов в накладе не останутся, скорее, посмеются, покупая очередной футбольный клуб.

Считаю, что новый налог будет не просто администрировать, ведь, скорее всего, он предполагается дифференцированным, да и истинную цену недвижимых активов откуда брать? Это неизбежно создаст кучу конфликтных ситуаций, добавит возможностей коррупционерам, еще больше увеличит чиновничий аппарат.

Тем более, что многие последние инициативы в законотворчестве часто вводили хаос в привычный порядок, были совершенно не проработаны и поспешны – тут и техосмотр, и часовые пояса, и многое другое. Мне кажется, что такие непростые и непопулярные проекты можно вводить только после детальных расчетов и обкатки при условии роста экономики, улучшения уровня жизни и т.д., а не в период предкризисных ожиданий.

Я бы ничего не менял и оставил все, как есть. Потому что введение данного налога означает появление социальной напряженности.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

Налог на недвижимость должен быть минимальным или отсутствовать. Однако правило по налогу на доходы в случае, если владеешь недвижимостью менее 2 лет и продаешь ее, зарабатывая таким образом прибыль, нужно оставить, чтобы таким образом не стимулировать увеличение количества инвесторов, которое рано или поздно приводит к «мыльному» пузырю роста цен.

Безусловно, налог должен рассчитываться от рыночной стоимости недвижимости. Однако, вопрос – каким он все-таки в итоге будет, и какое влияние это окажет на рынок недвижимости в целом? Если он будет слишком большим – это послужит ограничением при принятии решения о покупке, если небольшим – это позволит увеличить поступления в бюджет (по сравнению с текущей ситуацией, когда он исчисляется по инвентаризационной стоимости).

Николай Вечер, генеральный директор, партнер GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:

Пополнение бюджета за счет повышения налоговых ставок – это дело нехитрое, администрировать же налог – совсем другая задача. Мы все помним пример, когда стоимость администрирования налога с продаж оказалась выше сборов по самому налогу, и от него отказались. Налог же на недвижимость – вообще непростой налог. Здесь довольно сложно определить его базу. В первую очередь это касается оценки стоимости земли и той недвижимости, которая имеет отрицательную стоимость. Кадастровая оценка стоимости ни в коей мере не отражает реальную картину стоимости, следовательно, взятие её за базу, как это делается сейчас, в случае повышения налоговой ставки сразу же вызовет волну негатива. Если за базу брать рыночную стоимость, то тогда кто и с какой периодичностью должен проводить оценку, а также, самое главное – за чей счёт?

Как мы понимаем, основной объём недвижимости – это жильё.

Массовая оценка рыночной стоимости жилья – вещь весьма трудоёмкая, затратная и никак не исключающая ценовой сговор между собственником и оценщиком. Кроме того, необходимо наведение порядка в техническом учёте недвижимости: введение единой российской базы данных, её доступность любому желающему, устранение изъянов в правоустанавливающих документах, в том числе, в строящемся жилье.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

В настоящее время мало что известно о предстоящем внедрении налога. Проводятся различного рода эксперименты в разных регионах, пробные внедрения налога в некоторых областях. Не утверждена также схема взимания и ставка подобного налога (по заявлениям различных официальных лиц, размер ставки может быть определен на уровне 0,01% от кадастровой стоимости). По предварительной информации, ставку налога на недвижимость будут регулировать органы местного самоуправления регионов РФ. Помимо прочего, в системе исчисления налога на недвижимость предполагается перечень мер по оптимизации налоговых выплат для небогатых слоев населения. Например, в качестве одной из мер рассматривается следующая: вычитание из расчета налоговой базы размера «стандартной квартиры» (около 55 кв. м) и на остаток будет уже начисляться налог. Однако еще раз необходимо подчеркнуть, что готовых решений нет.

При подготовке единого решения для всех регионов нужно учитывать огромную разницу в ценах на жилье в Москве и Московской области и других городах РФ.

Есть риск, при одинаковых ставках, слишком завысить размер налога в столице.

При этом второе и последующее жилье, скорее всего, будет облагаться налогом в полном размере. Это означает, что покупатель квартиры, приобретающей её в инвестиционных целях, будет нести дополнительные расходы на выплату налога по приобретаемой недвижимости.
Кроме того, для внедрения налога потребуется провести тотальную кадастровую оценку объектов недвижимости в РФ и производить данную работу на регулярной основе.

В конечном счете, внедрение налога на недвижимость представляется достаточно трудоемкой задачей и может спровоцировать значительный уход покупателей жилья на рынок аренды.

Александр Мальцев, генеральный директор CENTURY 21 Запад:

К идее на налога на недвижимость в целом отношусь положительно, руководствуясь мыслью, что как и любая собственность, недвижимость должна предоставлять не только права, но и обязанности. При том, обязанности не только относительно самого дома, но и района, в котором он расположен.

Какая сумма является оптимальной, сказать не возьмусь, но сборы должны основываться на следующих принципах. Налог должен высчитываться не с количества квадратных метров, а со стоимости жилья, т.е в соответствии с его характеристиками. Для этого, в свою очередь, необходимо разработать адекватную шкалу оценки – данные БТИ для этого явно не подходят. В США, например, минимальную цену жилья определяют органы местного самоуправления.

Таким образом, мы получим ситуацию, когда чем дороже жилье, тем больше налогов с него уплачивается.

В России налог на недвижимость незначителен, что порождает ситуацию, когда состоятельные люди без фантазии, скупают квартиры, разогревая тем самым рынок.

Увеличение налогов, с одной стороны, может ударить по рынку аренды, но, в свою очередь, может снизить цену жилья, что позволит купить его большему количеству семей, которые сегодня вынуждены быть арендаторами. Собственники многих квартир будут вынуждены продать их, поскольку владение станет невыгодным, а найти арендаторов, благодаря которым можно будет покрыть все издержки, станет очень сложно. В США из арендной ставки $2 тыс. собственникам достается около $500, остальное – налог на прибыль, налог на недвижимости и содержание недвижимости.

Налоги на недвижимость должны идти исключительно в муниципальный районный бюджет, а не городской и, тем более, не в федеральный, поскольку именно муниципалитет решает, как именно обустроить конкретный район. Кроме того, муниципалитет имеет право освободить от налогов определенные группы населения – пенсионеров и малоимущих – что, конечно, необходимо сделать.

Какой бы налоговой режим не был введен, все бессмысленно без улучшения работы муниципалитетов, без общественного контроля, без совершенствования системы хозяйствования в районах.

Люди, в свою очередь, давно готовы платить, но лишь в том случае, когда они получают услуги адекватные их стоимости.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Я полагаю, введение налога на недвижимость может привести к изменениям характеристик спроса. Больше всего это касается малообеспеченных граждан и пенсионеров, для которых покупка жилья – решительный шаг, требующий немалых сил и финансовых вливаний.

Посчитайте сами, даже если налог составит 0,1%, то платить придется минимум 3,5 тыс. рублей за очень скромную квартиру стоимостью 3,5 млн рублей.

Если же это нормальное жилье, цена которого равна порядка 5 млн рублей, то по самым скромным подсчетам размер налогового платежа уже будет 5 тыс. рублей. Для кого-то это немалая сумма.

В итоге, покупатели могут стать скромнее в своих запросах относительно приобретаемого объекта, возможно даже пренебрегая такими характеристиками квартиры, как этаж, на котором она расположена, вид из окна, район и т.д. Инвесторы будут тщательнее рассчитывать свои силы, смогут ли они потянуть выплаты за несколько квартир сразу и т.д.

Есть еще налог на роскошь. Он, на мой взгляд, не так пугает участников рынка. Согласно планам, предполагается, что средства будут взиматься с объектов стоимостью от 30 млн рублей. Таких предложений в общем объеме порядка 5%.