Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести следующие действия:

Экспертиза правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения:
Наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок 
1. Основной правоустанавливающий документ:

2. Свидетельство о  государственной регистрации права
3. Справка БТИ (техническая информация и оценка)
4. Справка паспортной службы формы 
Отсутствие лиц, права которых были ущемлены
5. Постановление органов опеки и попечительства
6. Доверенность 
Проверка правомочий законных представителей
7. Согласие супруга
8. Справка из Росреестра об отсутствии обременений

Проверка продавца: 
1. Проверка документов удостоверяющих личность:
паспорт гражданина РФ; заграничный паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего, военный билет; свидетельство о рождении ребенка; паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство. На что необходимо обратить внимание? Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов. Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зареги стрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.
2. Проверка дееспособности продавца:
Справка из наркологического диспансера и справка из психоневрологического диспансера.

Проверка "истории квартиры": 
1. "История" сделок

2. "История" прописки (регистрации)

На основании вышеперечисленных экспертиз можно сделать заключение о возможности оспаривания прав собственности в будущем. Мы привели далеко не исчерпывающий перечень возможных проверок. Это и не возможно, поскольку практика совершения сделок с квартирами не ограничивается типовыми случаями. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные проверки, а от сбора некоторых перечисленных документов можно и отказаться. Все решать самим участникам сделки.

Источник http://www.kb-yarmarka.ru

_________________________________________________________________________________________________________________________

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

Покупка квартиры ? сложный и ответственный процесс. Если Вы потратите немного времени на изучение данной темы, Вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами. Итак, наши советы:

• Не покупайте квартиру, не посмотрев её.
  Самое главное, чтобы Ваши представления о квартире соответствовали действительности. Доказывать потом, что Вы были введены продавцом в заблуждение будет достаточно сложно. 
• Соберите, проанализируйте и сделайте экспертизу документов, необходимых для сделки. 
  Прежде чем их перечислять следует отметить, что эти документы обеспечивают проверку в своем единстве, взаимно дополняя друг друга. Степень и полнота проверки зависит от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц. Комплект собираемых документов существенно зависит от конкретной ситуации и обеспечивает разные цели продавца и покупателя. 
  Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению .
• Иногда полезно побеседовать с соседями. 
  Нужно добавить, что некоторые обстоятельства только с помощью экспертизы комплекта документов проверить сложно. Поэтому, если представляется такая возможность, то нелишним будет побеседовать с жильцами соседних квартир, участковым милиционером, прежними жильцами этой квартиры и т.д., поскольку некоторые из перечисленных выше обстоятельств могут стать известными именно из этих бесед. Например, именно в беседах с соседями может быть установлено, что квартира уже несколько месяцев сдается временным жильцам, которые в настоящее время отсутствуют.
• Составление договора купли-продажи доверьте профессионалам. 
  Немаловажное значение имеет и сам договор купли-продажи квартиры. Ведь правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождении квартиры и т.д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, акты о передаче квартиры и т.д.) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать каких-либо иных негативных последствий.
• Подумайте, прежде чем использовать агента (риэлтора), который выступает на стороне продавца.
  Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно, агент более внимательно относиться к интересам продавца, а не покупателя. Если Вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять свою риэлторскую компанию, которая будет представлять только Ваши интересы в данной сделке. 
• При необходимости не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы.
  Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.
• Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними.
  Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.
• Покупайте только юридически освобождённую квартиру.
  Юридическое освобождение ? освобождение недвижимости от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам. Требуйте снятие с регистрационного учёта всех проживающих из продаваемой квартиры до подписания договора купли-продажи. Покупайте квартиру свободную от прав третьих лиц. Штамп и справка о "выписке" легко подделывается, а поэтому, если Вы покупаете квартиру без личного риэлтора, неплохо прогуляться в паспортный стол (паспортно-визовую службу).
• Если есть возможность - используйте безопасные расчёты (сейфинг и аккредитив). 
  Безопасные расчетыпрактически сводят к нулю риски, возникающие при расчётах по сделкам купли-продажи. Не экономьте на безопасности!
• При покупке квартиры с ипотекой - не передавайте свои денежные средства кредитору до сделки.
  Сейчас некоторые компании предлагают накопительные схемы приобретения квартир, называя их ипотекой. Будьте осторожны! Отдать деньги легко - вернуть зачастую гораздо сложнее. Мы рекомендуем: приобретаемая квартира должна оформляться в собственность заёмщика в момент выплаты им собственных денежных средств, остальные денежные средства доплачивает кредитная организация. 

К сожалению, обо всех нюансах просто невозможно написать. Огромное количество специфических моментов, и, как правило, каждая сделка уникальна. Прежде чем совершать операции с недвижимостью самостоятельно, взвесьте все за и против, ведь на карту поставлено Ваше будущее и при неграмотно проведенной сделке последствия могут аукнуться через несколько лет. Экономия может обойтись слишком дорого.

http://www.kb-yarmarka.ru

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

В наши дни имидж профессии является одним из ключевых факторов, влияющих на ее успешность, популярность и востребованность. Особенно это относится к профессиям, которые предполагают активные контакты с людьми, к коим можно причислить и профессию агента по недвижимости.

Каков же имидж профессии риэлтора в нашей стране, какие факторы оказали воздействие на его формирование и насколько он справедлив? Давайте попытаемся найти ответы на эти непростые вопросы.

Будем откровенны – в нашей стране риэлторов не любят. Я не имею в виду каких-то конкретных риэлторов. Я имею в виду профессию в целом. К ним относятся с недоверием. В каждом видят хапугу, который только и мечтает «развести на бабки» честного гражданина. Их труда не замечают. У нас почему-то  считается, что, чтобы работать риэлтором, особо напрягаться не надо. «А что там делать-то? Свел покупателя и продавца, «задвинул» квартиру подороже и все. Деньги на карман и отдыхай себе». Возможно, такое мнение сложилось из-за того, что труд агента по недвижимости скрыт от посторонних глаз. И получатель услуги не видит, какая работа проделана риэлтором, сколько времени и средств потрачено, я уже не говорю про нервы.

Зато он прекрасно видит сумму денег, которая идет на оплату услуг риэлтора, и думает: «Неплохие заработки у них, однако». А то, что чистыми из этой суммы риэлтор получит в лучшем случае лишь четверть, остается за кадром. Так появляются мифы о баснословных прибылях агентов по недвижимости.

Свою толику в процесс создания отрицательного образа риэлтора вносят и средства массовой информации.  Некоторые телеканалы и издания за счет страшилок о «черных риэлторах» поднимают свой рейтинг.  И ведь далеко не все осознают, что современная СМИ-индустрия – это в первую очередь бизнес, иногда использующий всеобщую любовь к сенсациям в своих целях. А разве легко сделать «смотрибельную» телепередачу или написать увлекательный очерк о том, как где-то кому-то какой-то агент по недвижимости помог разъехаться с родственниками, отговорил от неверного выбора либо от приобретения проблемной квартиры? Зато какому-нибудь не обремененному моральными устоями репортеру не составит большого труда состряпать захватывающую историю о деятельности преступного синдиката в составе нотариуса, судьи и, конечно же, риэлтора, на совести которых целое кладбище беззащитных старушек и тысячи отобранных у них квартир. И шагает благодаря таким «служителям» масс медиа «геройская слава» о риэлторах семимильными шагами по городам и весям. И клянет их всякий, кому не лень, причем даже те, кто к ним ни разу не обращался.

Правда, порой руку к созданию «антиимиджа» риэлторов прикладывают они сами, вернее, люди, называющие себя таковыми. Чего греха таить, встречаются среди тех, кто работает на рынке недвижимости и аферисты, и  непрофессионалы, да и просто непорядочные, невоспитанные люди. Но разве в иных профессиях по-другому? Разве не сталкиваемся мы с малограмотностью и хамством в больницах, магазинах и даже госучреждениях? Так что теперь, считать всех медиков прохвостами, а чиновников невеждами? Человеческий фактор еще никто не отменял. Каждая личность имеет свою иерархию ценностей, свою нравственность и мораль. Да, есть люди недобросовестные.  Есть люди, халатно относящиеся к делу. Есть люди, которые любят себя в искусстве, а не искусство в себе. Но зачем винить в этом профессию?

Хотел бы заметить, что риэлтор в нашем государстве – профессия молодая, и, думается, это – одна из главных причин низкой правовой урегулированности деятельности участников рынка недвижимости. Право работать риэлтором не нужно подтверждать ни специальным образованием, ни опытом работы, ни разрешительными документами. Может быть, поэтому в нашем деле нередко встречаются случайные люди, пришедшие в профессию лишь в надежде на легкие деньги. Конечно, такие кадры со временем отсеиваются, но за свое недолгое время работы они успевают основательно подпортить репутацию профессии.

Хотя бывает и наоборот, когда, к примеру, порядочный риэлтор сумеет отговорить покупателя  от заключения договора с явно невыгодными условиями. Кем тогда представляется этот риэлтор в глазах расстроенного продавца? Врагом народа, которому «лишь бы отхватить побольше». И можно быть уверенным, что в беседах с друзьями или знакомыми такой продавец не постесняется вылить на ни в чем не повинного риэлтора ушат грязи.

Из таких эпизодов и складывается нелицеприятная картина под названием: «Риэлтор – бесполезная  прослойка между продавцом и покупателем».

Насколько же непросто бороться со сложившимися стереотипами риэлторам, которые действительно работают в интересах своих клиентов. Настоящим риэлторам.Профессиональным. Таких немало в России :   тех, кто занимаются своим образованием и отслеживают последние изменения в законодательстве, кто знает рынок и понимает его тенденции, тех, кто действительно живет своим делом.  Есть агенты, которые, невзирая на ненастную погоду, плохое настроение или нелады со здоровьем, откликаются на просьбу клиента и, порою до хрипоты в горле, отстаивают его интересы. Есть агенты, которые с раннего утра до позднего вечера забывая о собственной семье, улаживают чужие проблемы и добиваются того самого результата, который нужен заказчику.

Вы скажете: такого найти нелегко. А хирурга хорошего найти легко, а парикмахера? Но если мы так тщательно выбираем специалиста, который всего лишь будет заботиться о наших волосах, то почему так легкомысленно доверяем первому встречному, назвавшемуся риэлтором, поистине бесценную недвижимость или деньги, накопленные за долгие годы тяжкого труда?

В моем понимании выбор агента по недвижимости – это нечто сродни выбору места работы. Ведь как мы принимаем решение о том, подойдет ли нам новая работа или нет? Изучаем содержание трудового договора: а нет ли там подвоха? Интересуемся, как долго находится на рынке труда наш работодатель: а вдруг это фирма-однодневка! Смотрим, какие люди там работают, можно ли им доверять. Ищем отзывы тех, кто имел  взаимоотношения с этой компанией. Уточняем размер зарплаты, условия труда и перечень необходимых документов. Аналогичным образом стоит подходить и к выбору агентства по недвижимости. От того, насколько ответственно мы к этому шагу отнесемся, будет зависеть качество нашей дальнейшей жизни. На данном этапе государство не может гарантировать защиту своих граждан от действий нечистых на руку агентов. Поэтому, какое бы решение мы не приняли, оно наше, и ответственность за него, увы,  будем нести  только мы.

Хотелось бы верить, что со временем весь наносной ажиотаж вокруг этой нужной и интереснейшей профессии уляжется и люди поймут, что обращаться к агенту по недвижимости не страшно, а полезно и выгодно, а порой и просто по-человечески приятно.

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/

Вы собираетесь продать квартиру и, наверняка,  задумались о том, как грамотно организовать и провести эту ответственную кампанию.

«Подумаешь, искусство! – скажет неискушенный обыватель. – Дал объявление в местную газету – и нет проблем». Все верно, без объявления, скорее всего, не обойтись. Однако это – лишь начальный этап процедуры продажи жилья и, пожалуй, самый простой. Сегодня я предлагаю вам поговорить о другом. О том, как убедить покупателя приобрести именно вашу квартиру. Ведь не секрет, что недостатка в предложениях жилья рынок недвижимости нашего города не испытывает.

Опыт работы в сфере недвижимости привел меня к выводу о том, что правильная организация первого знакомства покупателя с квартирой существенно повышает шансы на ее продажу. Необходимо показать свой дом с самой выгодной стороны: акцентировать достоинства, сгладить недостатки. Как это сделать? Позволю себе дать вам несколько советов.

1. Создайте дома гостеприимную атмосферу.

Человек львиную долю решений принимает на подсознательном уровне. Поэтому, показывая свой дом потенциальному покупателю, старайтесь воздействовать на его эмоции, а не на логику.  Вежливость и предупредительность (не путать с назойливостью) – ваше главное оружие в борьбе за покупателя.
Встретьте посетителя как самого желанного гостя. Если видите, что он не собирается разуваться, не заставляйте его снимать обувь, покупатель может почувствовать себя лишним на чужой территории. Лучше предложите ему обуть бахилы, их приобретение не отразится на вашем кошельке, зато ковры останутся чистыми.

Из этих же соображений не ограничивайте свободу его действий и перемещений. Не запрещайте ему осматривать то или иное помещение, трогать те или иные предметы.
Не надоедайте покупателю своим присутствием: оно может раздражать и стеснять вашего гостя. Покупателю интересна квартира, а не ваша персона,  будет очень неплохо, если во время просмотра вы пару раз выйдете в другую комнату и оставите его наедине со своими размышлениям и впечатлениями. Конечно, не стоит оставлять незнакомого человека наедине со своими ценными вещами, но там, где имущественных рисков нет, эти минуты могут стать ключевыми в принятии покупателем решения.

Не оказывайте на покупателя давления и не торопите его. Дайте ему столько времени на обдумывание решения, сколько он потребует.

В холодную пору предложите посетителю горячего чая, в знойную – прохладительные напитки.

2. Поддерживайте в помещении идеальный микроклимат.

Очень важно поддерживать в квартире оптимальную температуру воздуха. Сейчас не время экономить на коммунальных расходах. Если на улице холодно и ветрено, включите обогреватель. Если наоборот – жарко, воспользуйтесь кондиционером и увлажнителем воздуха. Причем, если кондиционер работает слишком громко, намеренно поставьте его на более низкую температуру, чтобы к моменту прихода посетителя прибор можно было отключить. Ведь даже неприятный звук кондиционера может добавить негативные нотки в общее впечатление от квартиры. Ваша задача – создать в доме комфортную температуру, выгодно контрастирующую с неблагоприятными погодными условиями, чтобы покупателю не хотелось покидать помещение.

3. Позаботьтесь о чистоте воздуха.

Воздух не замечаешь, пока его не испортят. Тяжело поспорить с народной мудростью. Многие люди имеют аллергию на определенные ароматы, к тому же ваши с покупателем «обонятельные вкусы» могут не совпасть. Так что не распыляйте в комнате освежитель воздуха. Не зажигайте ароматические свечи и сами не пользуйтесь парфюмерией. Если погода позволяет – откройте окна. Однако, если снаружи слишком шумно или пыльно  закройте их. Убирая квартиру, выбирайте моющие средства без ядовитых запахов. Не используйте при приготовлении пищи ароматные специи как минимум за несколько часов до визита. Особенно позаботьтесь о чистоте воздуха, если в доме есть животные.

4. Добавьте света.

При прочих равных условиях комната, залитая светом, выглядит более просторной и привлекательной. Темное помещение навевает тоску и депрессию. Поэтому отодвиньте шторы, гардины, жалюзи, чтобы впустить солнечный свет (надеюсь, не стоит говорить, что окно и подоконник должны быть в нормальном состоянии). Однако, если пейзаж за окном не радует глаз: виден обветшалый забор, старый сарай или мусорный бак, уличным светом можно и пожертвовать.

Включите все возможные осветительные приборы. Если из соображений экономии вы довольствовались лампочками мощностью до 60 Вт, срочно замените их более мощными.

Оживите мрачные комнаты с помощью напольных светильников, бра или торшеров.

5. Сделайте в квартире легкий косметический ремонт.

Многих волнует вопрос: «Делать ли в квартире ремонт перед продажей?» Моя точка зрения такова: капитальный – не стоит. Во-первых, это дорогое удовольствие и оно вряд ли оправдает вложенные в него средства, а во-вторых, покупатель все равно переделает все по-своему. А вот легкий косметический ремонт не помешает. Где-то подкрасить, где-то подштукатурить, где-то подклеить отставшие обои. Квартира должна иметь ухоженный вид. Кстати, о покраске. Если вы надумали освежить помещение с помощью краски, используйте нейтральные цвета, даже если они не в вашем вкусе или кажутся вам скучными. Легкие оттенки бежевого цвета создают ощущение чистоты и новизны.

Почините все, что вышло из строя. Сломанная дверца шкафа, болтающаяся на одном шурупе ручка двери, протекающий кран, перегоревшие лампочки… Казалось бы, мелочи. Но, поверьте, они не ускользнут от внимательного взгляда покупателя. Тем более, что устранить такие недостатки совсем несложно.

6. Поддерживайте в помещении чистоту.

Даже не хочется акцентировать внимание на этом вопросе. Квартира должна быть чистой и никакой другой. Проведите влажную уборку, вытрите пыль, сотрите отпечатки пальцев. Не забудьте про углы: сметите паутину. Вымойте до блеска ванну, раковину, печку, унитаз, удалите ржавчину. Не забудьте почистить абажуры и плафоны. Если в доме имеются ковры, то для создания более гладкой поверхности, пропылесосьте их в одном направлении.

7. Спрячьте личные вещи.

Уберите с глаз долой все вещи, так или иначе связанные с личностью прежних хозяев: фотокарточки на стенках, грамоты, свидетельства, поздравительные открытки. Все эти милые безделушки являются таковыми только для вас. Для покупателя же – лишнее напоминание о том, что он на чужой территории.

Абстрагируйтесь от мысли, что помещение принадлежит вам. Соблюдайте это же правило «обезличенности» и при общении с потенциальным покупателем. Избегайте слов «наше, «мое», «свое». Не стоит навязывать гостю воспоминания о вашем проживании в этом помещении: они вряд ли способны создать положительный имидж вашему жилищу.

8. Создайте настроение.

Все мы с детства любим атмосферу праздника. Так почему бы не сыграть на этом? Включите декоративный электрокамин, если таковой имеется и благоприятствует погода. Если у вас есть домашний фонтан – пусть тоже поработает. Это особенно актуально в случае, когда необходимо заглушить шум уличного транспорта. Выключите телевизор. Включите спокойную мелодичную музыку. Находясь в вашем доме, гость должен испытывать лишь положительные эмоции.

9. Обратитесь за помощью к профессионалу.

Предложенные выше советы носят общий характер. Но жизнь часто вносит свои коррективы. Если при подготовке квартиры к продаже вы столкнулись с какой-то проблемой или не знаете, как правильно «обставить дело», не пускайте все на самотек. Ведь вы помните: под лежачий камень вода не течет. Обратитесь к специалисту, успешно трудящемуся на ниве недвижимости – риэлтору. 

Вы сможете переложить основную массу забот о продаже на их мужественные плечи и будете уверены в хорошем результате. Риэлтор возьмет на себя работу, связанную с поиском покупателей, оформлением соответствующих бумаг и проследит за надлежащим исполнением покупателем договорных обязательств. От вас потребуется немного: поведать риэлтору о своих пожеланиях и честно рассказать о достоинствах и скрытых недостатках жилища. Агент по недвижимости, скорее всего, будет фотографировать вашу квартиру для объявления, поэтому заранее подумайте о самых удачных ракурсах и подготовьте жилье к фотосессии. Также не забудьте проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру – риэлтору будет необходимо их посмотреть.

Агентство недвижимости "Домашний очаг" весь спектр услуг на рынке операций с недвижимостью г. Кушва, п. Баранчинский, г. Верхняя Тура

624300, Свердловская область, г. Кушва, ул. Союзов, д. 17, оф. 22 (вход Росреестра)

(34344) 2-84-44, 8-965-546-99-78

Самая актуальная и полная база квартир на http://kushva-rielt.ru/